Eigenbedarfskündigung: So können Mieter vorgehen

Eigenbedarfskündigung nur unter strengen Voraussetzungen

Es gibt nicht viele Gründe, wegen denen Mietern gekündigt werden kann. Der Eigenbedarf ist so ein Grund. Wenn Vermieter eine Wohnung künftig für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen, dürfen sie Eigenbedarf anmelden und den Mietern kündigen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist in allen Fällen eine heikle Angelegenheit – egal, aus welchem Grund dieser kündigt. Und so gibt es eine Reihe von Dingen zu beachten, wenn Sie plötzlich eine solche Kündigung im Briefkasten liegen haben. Ist die Kündigung rechtens? Wie geht es jetzt weiter? Was können Sie dagegen unternehmen? Oder wie können Sie den anstehenden ungeplanten Umzug möglichst stressfrei hinter sich bringen? In unserem Ratgeber beleuchten wir das Problem der Eigenbedarfskündigung aus allen Richtungen.

Tipp: Egal, wie gut Sie sich zum Thema Eigenbedarfskündigung informieren, eine passende Rechtsschutzversicherung ersetzt das nicht. Zumal dann nicht, wenn Sie tatsächlich auf gerichtlichem Weg gegen Ihren Vermieter vorgehen müssen. Hier empfiehlt es sich, frühzeitig eine Mietrechtsschutzversicherung abzuschließen.

Sie können der Kündigung widersprechen

Wenn Sie mit der Kündigung nicht einverstanden sind, können Sie dagegen Widerspruch einlegen. Das ist möglich bis zwei Monate vor dem geplanten Auszugstermin. Überlegen Sie sich, wie Sie den Widerspruch begründen. Vielleicht halten Sie die Kündigung ja für unwirksam, zum Beispiel weil die Wohnung nicht für den angegebenen Zweck geeignet ist. Dazu können Sie sich an der untenstehenden Liste zu wichtigen Angaben im Kündigungsschreiben orientieren.

Auf soziale Härte plädieren

Eine andere Möglichkeit zum Widerspruch ist, auf besondere soziale Härte zu plädieren. Das ist zum Beispiel möglich, wenn Sie – oder Ihr Partner bzw. Ihre Partnerin – alt, krank oder schwanger sind. Außerdem: In vielen Großstadtlagen ist die Wohnsituation mittlerweile so angespannt, dass eine Kündigung nicht nur bedeutet, die Wohnung zu verlieren, sondern anschließend auch keine neue Bleibe im angestammten Wohnviertel zu finden. Das trifft oft langjährige Mieter, da seit ihrem letzten Umzug die Mieten in der Umgebung stark gestiegen sein dürften. Ein Umzug an den Stadtrand und damit die ungewollte Aufgabe des sozialen Umfelds ist eine häufige Folge. Diese Situation kann ebenfalls als unzumutbare soziale Härte bewertet werden.

Wer darf wegen Eigenbedarfs kündigen?

Grundsätzlich darf nur eine natürliche Person oder – mit Einschränkungen – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wegen Eigenbedarfs kündigen. Oft bilden zum Beispiel Erbengemeinschaften GbRs. In dem Fall haben die einzelnen Gesellschafter der GbR das Recht, Eigenbedarf anzumelden. Juristische Personen hingegen, also zum Beispiel Aktiengesellschaften oder GmbHs, dürfen keine Eigenbedarfskündigungen vornehmen. Achten Sie also zuerst darauf, wer Ihnen kündigt. Denn nicht jeder Vermieter hat das Recht dazu.

Eigenbedarf hauptsächlich für nahe Verwandte

Vermieter dürfen nun aber nicht für jeden x-beliebigen Bekannten Eigenbedarf anmelden. Tatsächlich ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann möglich, wenn der Vermieter selbst, nahe Verwandte oder sein Haushaltspersonal in die bisher vermietete Wohnung ziehen möchte.

Für folgende Personengruppen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden:

  • Kinder, Stiefkinder und Enkel

  • Eltern, Schwiegereltern und Großeltern

  • Geschwister

  • Nichten und Neffen

  • Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner

  • Haushaltshilfen, Hausmeister und Pflegepersonal

Aufgepasst: Für entferntere Verwandte wie Onkel, Cousins und Großnichten darf kein Eigenbedarf angemeldet werden. Gleiches gilt für die Kinder und Eltern des Lebensgefährten oder Patenkinder. Auch Schwager und Schwägerin sind nicht eigenbedarfsberechtigt – Ausnahme: wenn der Vermieter nachweislich ein sehr enges Verhältnis zu ihnen hat.

Prüfen Sie das Kündigungsschreiben genau

Ist das Kündigungsschreiben des Vermieters formal nicht korrekt, haben Sie immer gute Chancen, sich gegen die Kündigung zu wehren. Dann können Sie widersprechen. In solchen Fällen kann eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein. Denn es ist gut möglich, dass es nicht bei einem Widerspruch bleibt, sondern sich aus der Kündigung ein Rechtsstreit entwickelt. Wichtig ist aber auch, dass Sie erkennen, ob es überhaupt sinnvoll ist, einen Anwalt einzuschalten.

Achten Sie auf folgende Angaben im Kündigungsschreiben:

  • Kündigungsfristen: Es gibt keine einheitliche Kündigungsfrist bei Eigenbedarf. Grundsätzlich steigt die Frist mit den Jahren, die Sie in der Wohnung verbracht haben. Drei Monate Kündigungsfrist stehen Ihnen in jedem Fall zu. Wohnen Sie jedoch bereits länger als fünf Jahre in der Wohnung, stehen Ihnen sechs Monate, bei mehr als acht Jahren sogar neun Monate zu.

  • Kündigungssperrfrist: Verkauft Ihr Vermieter die Wohnung an einen neuen Eigentümer, besteht eine sogenannte Sperrfrist für Eigenbedarf. Konkret bedeutet das, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf erst möglich ist, nachdem drei Jahre vergangen sind. Vorher darf der neue Eigentümer Ihnen aus diesem Grund nicht kündigen.

  • Nachmieter: Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich angeben,für wen und aus welchem Grund er Eigenbedarf anmeldet. Eigentümer mehrerer Wohnungen müssen zum Beispiel nachvollziehbar darstellen, wieso sie gerade Ihre Wohnung benötigen.

  • Zweckeignung: Vermieter müssen also angeben, welchem Zweck die Wohnung künftig dienen soll. Dadurch können Sie – und Ihr Rechtsbeistand –, einschätzen, ob die Wohnung überhaupt für den angegebenen Zweck geeignet ist. Wenn das nicht der Fall ist, können Sie die Kündigung anfechten. Ein Beispiel: Der Sohn des Vermieters soll mit seiner gesamten Familie in Ihre Ein-Zimmer-Wohnung ziehen. Diesem Zweck wird die Wohnung aber nicht gerecht.

  • Rechtsmissbrauch: Das Mietrecht setzt dem Eigenbedarf enge Grenzen. Grenzen, die manche Vermieter auch mal überschreiten. Ein klassischer Fall wäre zum Beispiel, wenn der Vermieter bereits vor Ihrem Einzug wusste, dass er bald Eigenbedarf anmelden wird. Solche Sachverhalte zu beurteilen, ist jedoch für juristische Laien schwierig. Setzen Sie sich mit dem örtlichen Mieterverein oder mit Ihrer Rechtsschutzversicherung in Verbindung.

Aufgepasst: Vermieter dürfen auch dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, wenn Sie die frei werdende Wohnung gewerblich nutzen möchten, etwa als Büro. Allerdings sind die Hürden hier höher. Der Eigentümer muss nachweisen, welche Nachteile er hätte, wenn er genau die Wohnung nicht als Büro nutzen könnte.

Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung?

Eine unvorhergesehene Wohnungskündigung hat immer das Potential, zu längerem Streit zwischen Eigentümer und Mieter zu führen. Damit Sie sich nicht schon zu Beginn in eine schlechte Ausgangslage manövrieren, sollten Sie sich professionelle Unterstützung organisieren. Die finden Sie zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund e.V. Der Verein ist mit seinen Regionalbüros deutschlandweit in vielen Städten vertreten. Allerdings stößt das Angebot spätestens dann an seine Grenzen, wenn es ernst wird und Sie vor Gericht ziehen müssen. Spätestens dann sollten Sie auf einen guten privaten Rechtsschutz zurückgreifen können, der auch Mietrecht abdeckt. Das ist nicht nur sinnvoll, um eine gute Rechtsberatung zu bekommen, sondern auch, um hohe Anwalts- und Gerichtskosten zu vermeiden. Überlegen Sie frühzeitig, ob Sie den Mietrechtsschutz benötigen, und nicht erst, wenn die Kündigung im Briefkasten liegt.

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