Ein eigenes Haus, ganz ohne lärmende Nachbarn und ein kleiner Garten, der für Grillabende im Sommer wie geschaffen ist: Viele Deutsche wünschen sich ein Eigenheim. Doch so schön diese Vorstellung auch sein mag – zwischen dem Traum und dessen Erfüllung steht in der Regel eine hohe Summe, die wohl die wenigsten einfach so zur Verfügung haben. Immerhin handelt es sich beim Immobilienkauf häufig um die größte und teuerste Anschaffung des Lebens.

Reicht das Eigenkapital nicht aus, lautet die Lösung: Immobilienkredit. Dabei denken die meisten zunächst nur an den Bau oder Kauf eines Eigenheims und übersehen, dass sie eine Immobilienfinanzierung auch in anderen Situationen und für verschiedene Vorhaben nutzen können. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilienfinanzierung aufzunehmen, erhält hier einen Überblick über die Verwendungsmöglichkeiten und was es dabei jeweils zu beachten gilt.

Grafik zu den Nutzungsmöglichkeiten eine Immobilienfinanzierung

Bau einer neuen Immobilie

Der Bau des eigenen Traumhauses steht bei vielen auf der Wunschliste ganz weit oben. Um sich den langgehegten Traum zu erfüllen, müssen die meisten eine Baufinanzierung abschließen. Wichtig ist dabei, dass Kreditnehmer unter anderem eine

  • ausreichende Darlehenssumme wählen: Insbesondere beim Hausbau fallen schnell unerwartete Kosten für z. B. aufwendige Außenanlagen oder Bauverzögerungen an. Es gilt daher, nicht zu knapp zu kalkulieren und auch alle Baunebenkosten zu berücksichtigen, um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden.

  • Experten von Beginn an einbinden: Die wenigsten Hausbauer sind Bausachverständige. Um teure Fehleinschätzungen zu vermeiden, ist es wichtig, einen Experten zu engagieren, der das Bauprojekt begleitet und z. B. Gutachten zur Bodenqualität und der Bauleistung (Stichwort Bauabnahme) erstellt.

  • realistisch planen und Prioritäten setzen: Wer zu viel auf einmal möchte, riskiert teure Bauverzögerungen und Zusatzkosten. Hausbauer sollten daher Prioritäten setzen und nicht unbedingt notwendige Bauvorhaben, zum Beispiel den Wintergarten, erst einmal ruhen lassen.

Kauf einer bestehenden Immobilie

Ob bauen oder kaufen: Für die Immobilienfinanzierung macht dies meist keinen Unterschied. Wer sich in eine bereits bestehende Immobilie verliebt hat, sollte jedoch nicht überstürzt handeln, sondern sich fragen: Ist der ausgeschriebene Preis angemessen? Muss das Gebäude saniert oder modernisiert werden? In diesem Fall sollten Kreditnehmer die anfallenden Kosten in die benötigte Darlehenssumme mit einberechnen.

Tipp: Besonders in Niedrigzinsphasen wie aktuell boomt die Nachfrage und treibt die Preise für Immobilien vielerorts nach oben. Eine Expertenmeinung kann hier hilfreich sein, um den Immobilienpreis sowie die Wertentwicklung realistisch einzuschätzen.

Kauf einer Eigentumswohnung

Junge Frau am Fenster ihrer Mietwohnung

Wer das Stadtleben genießt, hat es häufig nicht leicht, ein Haus zu finden. Um dennoch in etwas Eigenes zu investieren, bietet sich der Kauf einer Eigentumswohnung an. Ob Wohnungskäufer günstiger als Hauskäufer davonkommen, hängt vor allem von der Lage und Ausstattung der Wohnung ab. Für die Finanzierung können Interessierte aber auch auf einen Immobilienkredit zurückgreifen. Beim Wohnungskauf sollten diese

  • den Sanierungsbedarf klären: Muss die Wohnung saniert oder renoviert werden? Falls ja, wie hoch sind die geschätzten Kosten? Diese sollten Kreditnehmer unbedingt in die Darlehenssumme mit einbeziehen.

  • laufende Nebenkosten bedenken: Für Besitzer einer Eigentumswohnung fallen einige Nebenkosten, zum Beispiel für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums an, die Hauskäufer nicht immer zahlen müssen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Einrichtungen, die alle Wohnungseigentümer des Mehrfamilienhauses nutzen. Zum Beispiel tragende Mauern/Wände sowie das Treppenhaus oder Dach. Eine Übersicht zu den Nebenkosten, die in einer Eigentumswohnung anfallen können, erhalten Interessierte im mieten oder kaufen-Ratgeber.

  • die Teilungserklärung lesen: Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Wohnungskäufer die Teilungserklärung im Immobilienvertrag vor der Unterzeichnung gründlich lesen. Denn hier steht, was der Käufer im Detail erwirbt und was der Gemeinschaft gehört.

Kauf einer Ferienimmobilie

Achtung, Spekulationssteuer beachten!

Wer ein Haus kauft, um es gewinnbringend zu verkaufen oder seinen Altersruhesitz an einen anderen Ort als die finanzierte Immobilie verlegen möchte, sollte dabei auf die Spekulationssteuer achten. Diese wird in der Regel fällig, wenn eine nicht selbstbewohnte Immobilie vor der Haltefrist von zehn Jahren verkauft wird – im Falle einer selbstgenutzten Immobilie vor dem Ablauf von zwei Jahren.

Ein eigenes kleines Strandhäuschen am Mittelmeer oder eine Hütte in idyllischer Berglage: Klingt fast zu schön, um wahr zu sein? Mit einer Immobilienfinanzierung können sich viele diesen Traum erfüllen. Die Suche nach einem Darlehen kann sich in diesem Fall jedoch komplizierter gestalten als beim beim Kauf oder Bau des Eigenheims. Wer am Kauf einer Ferienimmobilie interessiert ist, sollte daher beachten:

  • Finanzierung der Auslandsimmobilie nicht immer möglich: Nicht jede Bank vergibt Kredite für die Finanzierung von Ferienhäusern oder -wohnungen im Ausland. Das liegt oft daran, dass diese keinen Einblick in den regionalen Markt haben. Interessierte können das Objekt auch über eine ausländische Bank finanzieren. Das Problem: Im Ausland gelten häufig andere Bestimmungen. Es ist daher nötig, sich vorab über Kreditregelungen des jeweiligen Landes umfassend zu informieren.

  • Zweitkredit häufig problematisch: Viele Käufer erwerben ihre Ferienimmobilie als Zweithaus. Es kann jedoch problematisch sein, eine zweite Immobilienfinanzierung aufzunehmen, wenn die erste noch nicht abbezahlt ist. Oft muss das eigene Haus oder die Wohnung in der Heimat als Sicherheit dienen, um den Kredit für die Ferienimmobilie zu erhalten.

  • Kenntnisse des Immobilienmarktes von Vorteil: Wer sich eine Ferienimmobilie im Ausland zulegen möchte, muss mit einem sehr hohen Zeitaufwand rechnen, um das passende Objekt und eine Finanzierung zu finden. Grundsätzlich sind bei einer ausländischen Immobilie auch Kenntnisse zum Immobilienmarkt des jeweiligen Landes von Vorteil.

Die eigene Immobilie als Mietobjekt

Immobilien eignen sich nicht nur, um darin zu leben, sondern auch als Kapitalanlage. Mit einem Eigenheim sichern sich Wohnungs- bzw. Hauskäufer die Möglichkeit, im Alter mietfrei zu wohnen – wer sein Geld jedoch investieren möchte, kann das Objekt auch vermieten. Dies kann sich langfristig als rentable Einnahmequelle entpuppen – immer vorausgesetzt, Lage und Zustand der Immobilie stimmen.

Wenn Immobilienbesitzer in ein weiteres Objekt investieren, um dieses anschließend zu vermieten, können sie ebenfalls einen Immobilienkredit aufnehmen. Wichtig ist, dass sich diese

  • auf Leerstand vorbereiten: Vermieter, die eine laufende Immobilienfinanzierung abbezahlen, sollten – wenigstens für eine gewisse Dauer – in der Lage sein, die Kreditraten auch ohne die Mieteinnahmen zu tragen.

  • außerplanmäßige Kosten einkalkulieren: Zusätzlich sollten Kreditnehmer auch außerplanmäßige Kosten, die der Vermieter tragen muss, zum Beispiel die Reparatur der kaputten Heizung, einplanen.

  • Steuervorteile nutzen: Vermieter haben gegenüber Selbstnutzern einen entscheidenden Vorteil – sie können viele Kosten und Aufwendungen steuerlich absetzen. So ist es zum Beispiel möglich, die für die Immobilienfinanzierung anfallenden Zinsen in der Steuererklärung anzugeben. Auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Immobilie können Vermieter in der Regel bis zu einem bestimmten Grad von der Steuer absetzen.

Investition in Gewerbeimmobilien

Cafebesitzer vor seinem Cafe

Die Investition in Gewerbeimmobilien ist ein ganz eigener Bereich, der sich von privaten Immobilienfinanzierungen unterscheidet. Dies liegt vor allem daran, dass Gewerbeimmobilien zwar ein höheres Risiko bergen, aber auch höhere Ertragschancen mit sich bringen. Wer eine Gewerbeimmobilie mit einer Immobilienfinanzierung erwerben möchte, sollte einige wichtige Faktoren beachten:

  • Eigenkapital noch wichtiger: Das verfügbare Eigenkapital ist bei gewerblich genutzten Gebäuden noch wichtiger als bei der Finanzierung eines Eigenheims. Kreditinstitute verlangen oft mindestens 20 % Eigenkapital.

  • Qualität und Vermarktungspotenzial beachten: Bei der Finanzierung von Gewerbeobjekten sind die langfristigen Gewinnmöglichkeiten von großer Bedeutung. Wer in eine Gewerbeimmobilie investieren und dann vermieten möchte, muss darauf achten, ob dies dauerhaft erfolgversprechend ist. Dies hängt nicht nur von der aktuellen Konjunktur und der Markteinschätzung ab. Auch den Zustand und die Lage des Gebäudes müssen Interessierte in ihre Kaufüberlegungen einbeziehen.

  • Kreditverwendung kann beschränkt sein: Wer nach einer Finanzierung für eine Gewerbeimmobilie sucht, kann bei verschiedenen Banken fündig werden. Die Verwendung eines Kredits kann jedoch auf bestimmte Objekte (zum Beispiel Arztpraxen, Bürogebäude oder Immobilien für den Einzelhandel) beschränkt sein.

Mit einem Baufinanzierungs-
rechner die Rückzahlung optimal planen

Ein Baudarlehen sollte auf die persönlichen Ansprüche zugeschnitten sein. Mit einem Baufinanzierungsrechner können sich angehende Immobilienbesitzer einen individuellen Tilgungsplan mit Angabe der Restschuld erstellen und auf diese Weise die zukünftige Belastung besser einschätzen. Dazu sind folgende Angaben nötig: die Darlehenssumme, der Zins- und Tilgungssatz sowie die Laufzeit bzw. die Zinsbindungsfrist.

Ein sorgfältiges Finanzierungskonzept ist das A und O

Egal ob Eigenheim, Gewerbe- oder Ferienimmobilie: Am Anfang jeder Immobilienfinanzierung sollte eine durchdachte Finanzplanung stehen. Dabei ist es zum einen besonders wichtig, realistisch zu planen und sich finanziell nicht zu übernehmen. Und zum anderen auf wichtige Konditionen zu achten, die die Immobilienfinanzierung deutlich vergünstigen können.

In einem ersten Schritt sollte jeder Kreditnehmer die eigene Finanzlage analysieren und dazu alle regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellen. Dabei gilt: Die monatlichen Raten sollten die eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht übersteigen – der Kreditnehmer muss die Raten schließlich auf lange Sicht regelmäßig und problemlos zahlen können. Zusätzlich ist es sinnvoll, die Immobilienfinanzierung bei Selbstnutzung so zu planen, dass sie spätestens mit Renteneintritt abbezahlt ist, um die Immobilie ab diesem Zeitpunkt in jedem Fall sorgenfrei genießen zu können. Ein mietfreier Wohnort ist oft vor allem im Rentenalter viel wert. Ist die eigene finanzielle Situation umfassend analysiert, folgt die Suche nach dem passenden Kreditangebot. Die Entscheidung für einen Anbieter sollte niemand leichtfertig treffen. Ein Vergleich verschiedener Angebote für eine Immobilienfinanzierung – Rechner und Auswertung findet sich am schnellsten online – kann bei der Vorauswahl helfen.

Kriterien für eine günstige Immobilienfinanzierung

Immobilienkredite sind meist sehr hoch. Bereits geringe Unterschiede in der Höhe des Effektivzinses können daher einen großen Unterschied machen. Kreditnehmer sollten daher auch bei geringen Zinsunterschieden genau nachrechnen. Neben der Höhe des Effektivzinses ist es wichtig, sich in Niedrigzinsphasen eine möglichst lange Zinsbindung zu sichern. Auch ein hoher Eigenkapitalanteil ist von Vorteil, da Banken dies meist mit günstigeren Konditionen honorieren. Außerdem gilt: Je flexibler die Rückzahlungsmodalitäten, desto besser. Kreditnehmer sind daher gut beraten, im Kreditvertrag die Möglichkeit auf kostenlose Sonderzahlungen, der sogenannten Sondertilgung, zu vereinbaren. Zusätzlich kann der Immobilienkredit häufig mit staatlichen Förderprogrammen zum Beispiel der KfW-Förderung oder dem Wohn-Riester kombiniert werden.

Beratungsgespräch bei der Bank

So wichtig es ist, sich selbst mit der Finanzierung zu beschäftigen und vorab Angebote zu vergleichen: Ein persönliches Beratungsgespräch bei mehreren Banken ist meist sehr sinnvoll. Denn es gilt einige wichtige Fragen zu klären:

  • Was ist die beste Ratenhöhe (sowohl gemessen an den persönlichen Möglichkeiten als auch an der Höhe des gewünschten Darlehens)?

  • Wie lange soll die Zinsbindung sein?

  • Gibt es Möglichkeiten der staatlichen Förderung?

In der Praxis bestehen Banken ohnehin meist auf ein persönliches Beratungsgespräch. Auch dann, wenn die Kreditanfrage online erfolgte.

Immobilienfinanzierung-Vergleich schafft Überblick

Um die Vielzahl der verschiedenen Angebote schnell und zeitsparend überblicken zu können, empfiehlt es sich, auf einen Immobilienkredit-Vergleich zurückgreifen. Anhand der angebotenen monatlichen Rate und den Zinsen können Nutzer die Angebote zahlreicher Anbieter kostenlos vergleichen. Ist das richtige gefunden, können sich Interessierte mit nur wenigen Klicks ein unverbindliches Angebot zukommen lassen. Darauf folgt meist ein persönliches Beratungsgespräch, bei dem Kreditgeber und -nehmer wichtige Details und die konkreten Rahmenbedingungen klären können.

Mit einer Immobilienfinanzierung in etwas Eigenes investieren

Egal ob es ein eigenes Zuhause, ein Zweithaus im Lieblingsurlaubsland oder eine Gewerbeimmobilie sein soll: Wer Geld in Immobilien investiert, schafft sich etwas Eigenes und schlägt mehrere Fliegen mit einer Klatsche. So sorgt er nicht nur fürs Alter vor, sondern macht sich auch unabhängig von steigenden Mieten in attraktiven Lagen. Gerade in Niedrigzinsphasen wie aktuell lohnt sich die Investition in eine Immobilie, sofern Kreditnehmer bei der Finanzierung und je nach Verwendung der Immobilienfinanzierung einige wichtige Punkte beachten. Einer günstigen Immobilienfinanzierung steht dann nichts im Weg.