Spekulationssteuer kann den Hausverkauf teuer werden lassen

Ein neues Jobangebot winkt, Sie möchten in die Nähe der Kinder ziehen oder den Altersruhesitz aufs Land verlegen. Besitzen Sie bereits eine eigene Immobilie im bisherigen Heimatort, stellt sich jetzt die Frage, was damit werden soll: Verkaufen oder vermieten? Entscheiden Sie sich für den Haus- oder Wohnungsverkauf, sollten Sie dabei auf einige Rahmenbedingungen achten, damit keine unnötigen Veräußerungskosten entstehen. Gerade bei einem schnellen Wiederverkauf ist Vorsicht geboten, da dieser als Spekulationsgewinn gewertet werden kann. Dadurch fällt die Immobilienveräußerung unter die Steuerpflicht – wird die Spekulationssteuer fällig, kann diese schnell einen beträchtlichen Teil des Gewinns ausmachen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG) sind, insofern es sich dabei um ein Wirtschaftsgut, wie es Immobilien sind, handelt. Das heißt, wird ein Haus aus privatem Besitz verkauft und durch eine Wertsteigerung der Immobilie ein Gewinn erzielt, muss von diesem eine Steuer an den Staat abgeführt werden. Im Zuge des Hausverkaufs wird diese Steuer Spekulationssteuer genannt.

Spekulationsfrist: Immobilien ohne Spekulationssteuer verkaufen

Um den privaten Verkäufer zu schützen, hat der Gesetzgeber Fristen eingeführt. Halten Sie diese ein, können Sie die Spekulationssteuer vermeiden. Somit ist es auch möglich, trotz Spekulationssteuer Immobilien steuerfrei zu verkaufen. Grundsätzlich gilt: Ist der Kauf einer Immobilie bereits mindestens zehn Jahre her, muss der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden. Ausschlaggebend hierfür ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages.

Die zweite Möglichkeit, bei einem Hausverkauf Steuern zu sparen, ist die private Nutzung: Haben Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre lang selbst bewohnt, kann sie im darauffolgenden Jahr verkauft werden, ohne dass eine Spekulationssteuer erhoben wird. Bei privater Nutzung ist es auch legitim, wenn Ihre eigenen Kinder die Immobilie genutzt haben, Sie selbst aber nicht. Einzige Voraussetzung hierfür ist, dass Sie für die Kinder noch Kindergeld erhalten.

Spekulationssteuer vermeiden – ein Überblick

In der Regel ist es jedem Immobilienbesitzer ein Anliegen, beim Hausverkauf Steuern zu sparen. Ein Verkauf ohne Spekulationssteuer ist unter folgenden Bedingungen möglich:

• Haus wurde selbst bewohnt: Haben Sie das Haus im Jahr des Verkaufes sowie zwei Jahre zuvor selbst genutzt, können Sie es im dritten Jahr steuerfrei verkaufen.
• Die eigenen Kinder haben die Immobilie bewohnt: Haben Ihre eigenen Kinder im Haus gelebt, gilt die gleiche Frist wie bei eigener Nutzung. Voraussetzung hierfür ist, dass die Kinder währenddessen Kindergeld erhielten.
• Die 10-Jahres-Grenze: Nach Ablauf von zehn Jahren kann jede Immobilie vom Besitzer ohne Spekulationssteuer verkauft werden. Entscheidend hierfür ist der Termin der Beurkundung des Kaufvertrages.

Wenn Sie über den Verkauf einer Immobilie nachdenken, können Sie anhand dieser Kriterien prüfen, ob Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Sinnvoll ist dies allemal, da sie schnell einen beträchtlichen Teil des Gewinns ausmacht.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Möchten Sie die Spekulationssteuer berechnen, ist es nötig, zunächst eine Übersicht über die Finanzen zu gewinnen, die das Haus und den Verkauf betreffen. Im ersten Schritt sollten Sie ermitteln, wie hoch Ihr tatsächlicher Gewinn ist. Dieser ergibt sich, wenn Sie von dem Preis, für den Sie die Immobilie veräußert haben, die Anschaffungskosten sowie die Kosten im Rahmen des Verkaufs (zum Beispiel für Renovierungs- und Verschönerungsarbeiten) abziehen. Das Ergebnis ist die zu versteuernde Summe.

Berechnung der Immobiliensteuer:

Verkaufspreis der Immobilie	300.000 Euro
– Anschaffungskosten	250.000 Euro
– Kosten im Rahmen des Verkaufs	15.000 Euro
= zu versteuernder Gewinn	35.000 Euro
Persönlicher Steuersatz	40%
Zu zahlende Steuer	14.000 Euro

Im Beispiel der Tabelle beträgt die Höhe der Spekulationssteuer 14.000 Euro. Das ist also der Betrag, der als Steuer abgeführt werden muss. Die zu versteuernde Summe resultiert aus dem persönlichen Steuersatz: Dieser hängt von Ihrer Einkommenshöhe ab. Im Tabellenbeispiel haben wir einen Steuersatz von 40 Prozent angesetzt. Möchten Sie Ihre anstehende Spekulationssteuer berechnen, sollten Sie daher zunächst Ihren individuellen Steuersatz ermitteln.

Steuer bei Hausverkauf kann höher ausfallen als erwartet

Im Beispiel der Tabelle beträgt der zu versteuernde Anteil 40 % des Gewinnes! Angesichts solcher Werte sollten Sie sich vor dem Verkauf einige wichtige Fragen stellen: Erreichen Sie bald die 10-Jahres-Grenze? Wenn ja, kann es sinnvoll sein, noch einige Zeit zu warten. Wenn Sie bisher nicht in dem Haus oder der Wohnung gelebt haben: Wäre es denkbar, die Immobilie für mindestens zwei Jahre vor Verkauf selbst zu beziehen? Wenn Sie hingegen künftig nicht mehr in der Immobilie wohnen können, besteht vielleicht die Möglichkeit, sie zu vermieten.

Der richtige Verkaufszeitpunkt kann hohe Kosten sparen

Ein Haus zu besitzen, bedeutet gerade in Zeiten der Niedrigzinsphase auch, über eine Wertanlage zu verfügen. Bringt der Hausverkauf Steuer-Nachteile mit sich, die so hoch sind, dass beinahe die Hälfte des Gewinns abgeführt werden muss, können Sie darüber nachdenken, die Immobilie zu vermieten oder noch einige Jahre bis zum Verkauf abzuwarten. Dabei ist es ratsam, das Haus weiter zu pflegen, da ein Wertverfall auch zur Minderung des Gewinns führen kann. Neben vielen Kriterien, die Sie bedenken müssen, gilt es also, beim Immobilienverkauf Steuer und Gewinn gegenüberzustellen.

Der Besitz einer Kapitalanlage hat auch Vorteile für die Altersvorsorge

Wer den Schritt wagt und eine Immobilienfinanzierung abschließt, wird in aller Zuversicht, bald Eigentümer einer eigenen Immobilie sein. Das bedeutet auch, die Sicherheit einer Kapitalanlage zu genießen. Da Wohneigentum ebenso den Vorteil des mietfreien Lebens im Alter mit sich bringt, gilt es als Altersvorsorge – die vom Staat unterstützt wird. Daher können Finanzierer zum Beispiel Wohn-Riester beantragen und von Prämien profitieren. Der Abschluss einer Baufinanzierung sollte grundsätzlich immer gut durchdacht und geplant werden, sodass die monatlichen Raten einerseits nicht den eigenen finanziellen Bogen überspannen, andererseits aber auch das Darlehen spürbar getilgt wird. Wenn alles gut läuft, ist das Darlehen spätestens bei Beginn der Rente vollständig getilgt.