Hausfinanzierung: Was Sie beim Hauskredit beachten sollten

Ist die Zeit für Ihre Hausfinanzierung reif?

Die Bauzinsen sind aktuell sehr niedrig und für viele Deutsche wird eine Hausfinanzierung erschwinglich. Vor der Kreditaufnahme steht jedoch die meist langwierige Suche nach einem geeigneten Objekt bzw. nach einem Grundstück. Als Kreditnehmer stehen Sie nun vor der Wahl zwischen einer gebrauchten Immobilie, dem Bau eines neuen Hauses oder dem Kauf eines neuen Fertighauses. Hinter jedem Vorhaben sollte jedoch eine solide Hausfinanzierung stehen. Um diese zu finden, gibt es einiges für Sie zu beachten.

Mit dem richtigen Darlehen das Haus finanzieren

Eine sorgfältige Finanzplanung sollte am Anfang jeder Hausfinanzierung stehen, unabhängig davon, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen wollen. Wenn Sie ein Haus finanzieren möchten, sollten Sie die verschiedenen Darlehensarten kennen. Diese unterscheiden sich unter anderem in Bezug auf die Zusammensetzung der monatlichen Rate aus Zins und Tilgung. Bei der Wahl des richtigen Darlehens spielt vor allem Ihre eigene finanzielle Situation eine wichtige Rolle.

Diese Darlehensarten gibt es:

  • Annuitätendarlehen: Häufigste Kreditart in der Immobilienfinanzierung. Hier bleiben Ihre monatlichen Raten über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich.

  • Ratendarlehen: Ein Ratendarlehen wird mit abnehmenden Raten zurückgezahlt. Zu Beginn der Hausfinanzierung sind Ihre Raten am höchsten.

  • Endfälliges Darlehen: Der Gesamtbetrag wird auf einen Schlag am Ende des Darlehenszeitraums fällig. Während der Laufzeit fallen nur die Kreditzinsen an.

  • Variables Darlehen: Ein Darlehen ohne Zinsbindung. Ihre Zinsen werden regelmäßig an das aktuelle Zinsniveau angepasst.

  • Volltilgerdarlehen: Sie zahlen den gesamten Kreditbetrag zum Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist ab.

Wichtig: Lieber ein höheres Darlehen aufnehmen als zu knapp zu kalkulieren. Reicht Ihr Baugeld nicht, müssen Sie eine Nachfinanzierung beantragen. Eine Nachfinanzierung gibt es jedoch meist nur zu schlechteren Konditionen als die Erstfinanzierung.

Wichtige Konditionen für eine günstige Hausfinanzierung

Hauskredite sind in der Regel sehr hoch – bereits geringe Zinsunterschiede können zu unliebsamen Mehrkosten führen. Vor Abschluss der Hausfinanzierung sollten Sie versuchen, Ihre Konditionen positiv zu beeinflussen. Dazu sollten Sie folgende Rahmenbedingungen vertraglich vereinbaren:

Niedrigzinsen möglichst lange sichern

Kreditrechner: Haus schneller abbezahlen

Unser Hausfinanzierungsvergleich erstellt Ihnen einen detaillierten Tilgungsplan. Sie können dabei die Höhe der Tilgung flexibel anpassen und so verschiedene Szenarien durchspielen. Darüber hinaus sind die Auswirkungen auf die Rückzahlungsdauer und Restschuld über den Tilgungsplan auf einen Blick erkennbar.

Gerade in Niedrigzinsphasen sollte Sie bei der Zinsbindungsfrist verhandeln und eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Nur so können Sie sich die aktuellen Konditionen für einen längeren Zeitraum sichern. Allerdings lassen sich Zinsentwicklungen nicht hervorsagen. Daher gehen Sie bei einer längeren Zinsbindung immer auch das Risiko ein, dass die Zinsen weiter sinken. Angesichts der aktuell sehr niedrigen Bauzinsen, ist jedoch davon auszugehen, dass sich eine lange Zinsbindungsfrist auszahlt.

Mit flexibler Tilgung schneller schuldenfrei

Bei einem Hauskredit sollten Sie sich flexible Rückzahlungsmöglichkeiten im Vertrag sichern. Flexibel meint hier vor allem, dass Sie sich die Möglichkeit auf Sonderzahlungen – der sogenannten Sondertilgung – sichern. Mit dieser außerplanmäßigen Rückzahlung können Sie Ihre Schulden neben den monatlichen Raten zusätzlich abbezahlen. Das spart Zinskosten, da Sie so schneller schuldenfrei werden. Darüber hinaus sollten Sie Ihre monatliche Rate mehrmals kostenfrei anpassen können. So ist es möglich, auf Veränderungen der eigenen finanziellen Situation flexibel zu reagieren.

Tipp: Sind Sie mit den Konditionen Ihres bestehenden Kreditvertrages unzufrieden, können Sie den Kredit in vielen Fällen umschulden. Der Vorteil: Mit einer Umschuldung können Sie die Rahmenbedingungen neu vereinbaren und häufig einiges an Geld sparen.

Staatliche Förderprogramme nutzen

Bei der Finanzierung Ihres Hauses sollten Sie staatliche Förderpogramme wie beispielsweise die KfW-Förderung, den Wohn-Riester oder die Wohnungsbauprämie nutzen. Diese können eine sinnvolle Ergänzung zur Hausfinanzierung der Bank sein. Die KfW bietet als staatliche Förderbank meist bessere Konditionen als herkömmliche private Finanzdienstleister und fördert insbesondere den Bau und Kauf von energieeffizientem Wohnraum mit zugeschnittenen Darlehen. Auch mit dem Wohn-Riester können Sie sich den Hauskauf und -bau von staatlicher Seite bezuschussen lassen. Der Wohn-Riester lohnt sich in der Regel insbesondere für Familien mit mehreren Kindern, da diese pro Kind eine jährliche Zulage erhalten. Die Wohnungsbauprämie gibt es nur in Kombination mit einem Bausparvertrag.

Großer Eigenkapitalanteil bei Hausfinanzierung von Vorteil

Für eine günstige Hausfinanzierung ist es immer von Vorteil, wenn Sie über möglichst viel Eigenkapital verfügen. In der Regel beläuft sich der Eigenkapitalanteil bei Hauskrediten auf circa 20 bis 40 Prozent. Prinzipiell gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser auch die Konditionen des Darlehens. Schließlich verringert sich mit einem höheren Eigenkapital auch das Risiko der Bank. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital – die sogenannte Vollfinanzierung – ist zwar auch möglich. Aufgrund der fehlenden Kreditsicherheit bieten Banken die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital jedoch eher selten an.

Tipps zum Hauskauf

Wem der Bau eines Hauses zu aufwendig ist, der greift häufig auf den Kauf eines bereits bezugsfertigen Hauses zurück. Als Käufer können Sie die Immobilie vorab besichtigen und zwischen einer gebrauchten und einer neuen Immobilie wählen.

Checkliste zur Objektbesichtigung

An was müssen Sie bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie denken? Einen Überblick bietet unsere Checkliste Objektbesichtigung:

Überprüfen Sie den Zustand der Bestandsimmobilie

Gebrauchte Immobilien sind in Ballungszentren meist etwas günstiger als Neubauten, da es in beliebten Lagen in der Regel an freien Grundstücken mangelt. Jedoch sollten Sie den Zustand und die Ausstattung der Bestandsimmobilie genauestens prüfen und auf anfallende Modernisierungskosten achten. Denn umfassende Modernisierungsmaßnahmen können ein tiefes Loch in Ihre Finanzplanung reißen. Als angehender Immobilienbesitzer sollten Sie hier insbesondere auch die Energieeffizienz bedenken.

Schäden in den Kaufvertrag aufnehmen

Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags, sollten alle offenen Fragen geklärt sein. Beim gründlichen Lesen des Vertrages sollten Sie darauf achten, dass Schäden mit beiliegenden Fotos dokumentiert und vertraglich aufgenommen werden. Gewährleistungsansprüche, also wer für welche Mängel haftet, sollten ebenfalls im Detail geklärt sein. Prüfen Sie auch, ob der Vertrag ein Rücktrittsrecht enthält. Denn ist der Kaufvertrag einmal unterzeichnet, können Sie nur dann zurücktreten, wenn ein Rücktrittsrecht explizit im Vertrag vorgesehen ist. In der Regel besteht die Möglichkeit, Umstände im Vertrag zu formulieren, unter denen ein Rücktritt möglich ist.

Nebenkosten beim Hauskauf einkalkulieren

Wenn Sie sich eine Immobilie kaufen möchten, sollte Sie auch die Nebenkosten der Hausfinanzierung einkalkulieren. Bedenken Sie, dass im Effektivzins beispielsweise noch keine Bereitstellungszinsen enthalten sind. Diese kommen noch oben drauf. Daneben fallen unter anderem Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer und mitunter Gebühren für Sondertilgungen an. Eine weitere Kostenstelle ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn Sie frühzeitig aus Ihrem Vertrag aussteigen möchten, müssen Sie eine Entschädigung an die Bank zahlen.

Sparen Sie nicht an den falschen Stellen

Außerdem sollten Sie nicht an den falschen Stellen sparen und etwa auf Expertengutachten verzichten. Denn nur ein Fachmann kann zuverlässig beurteilen, ob beispielsweise an Heizungsrohren oder Hausdach Mängel vorliegen. Wer hier spart, der riskiert im Nachhinein hohe Kosten. Vor Abschluss des Vertrages, empfiehlt es sich, alle Nebenkosten beim Hauskauf zu sammeln und gemeinsam mit der Angabe des Effektivzinses, die Angebote der zahlreichen Anbieter vergleichen. Mit einem Hausfinanzierungs-Rechner stellen Sie sicher, dass kein besseres Angebot verfügbar ist.

Anzahl der Deutschen, die ein Haus kaufen oder bauen möchten

Statistik zur Anzahl der Deutschen, die kaufen/bauen möchten

Ob Hausbau oder Hauskauf – jedes Vorhaben hat dabei seine Vor- und Nachteile. Statistisch gesehen ist jedoch der Kauf eines gebrauchten Hauses meistverbreitet. Der Anteil an Häuslebauern ist vergleichsweise gering – aber auch das Fertighaus wird immer beliebter. Wenn Sie es eilig haben oder kein Hobby-Handwerker sind, ist der Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines neuen Fertighaues womöglich die bessere Variante.

Hausbau: Das gilt es zu beachten

Vielen Menschen ist es wichtig, ihre eigenen Vorstellungen in das zukünftige Eigenheim einzubringen. Sie entscheiden sich daher, ein Haus zu bauen, anstelle ein neugebautes Fertighaus oder eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. Allerdings sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass ein Hausbau viel Zeit und meist auch Eigenleistung erfordert.

Worauf kommt es bei der Grundstückssuche an?

Das richtige Grundstück zu finden, ist in vielen Gegenden sehr schwierig. Besonders in Ballungsgebieten sind freie Grundstücke Mangelware. Haben Sie ein passendes gefunden, sollten Sie den Vertrag dennoch nicht blindlings unterschreiben. Vor dem Grundstückserwerb sollten Sie immer nach der vorherigen Nutzung erkundigen. Wurde das Grundstück gewerblich genutzt, kann es sein, dass der Boden kontaminiert ist. Als Käufer wären Sie mit dem Grundstückserwerb dann für die Kontamination verantwortlich. Auch Wasseradern können zu teuren Bauverzögerungen führen. Um auf Nummer sicherzugehen, sollten Sie daher ein professionelles Gutachten über die Bodenqualität erstellen lassen.

Die „Muskelhypothek“: Sparen durch Eigenleistung

Fehlen Ihnen die finanziellen Mittel – etwa in Form von Eigenkapital – können Sie beim Hausbau dennoch mit der sogenannten Muskelhypothek von günstigeren Konditionen profitieren. Bei der Muskelhypothek rechnet die Bank bauliche Eigenleistungen als Eigenkapital an – und vergibt als Belohnung bessere Konditionen. Einzige Voraussetzung: Sie sind handwerklich begabt. Hier sollten Sie auch ehrlich zu sich selbst sein. Denn nur wenn Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten realistisch einschätzen, profitieren Sie von der Muskelhypothek. Überschätzen Sie sich, drohen Ihnen teure Bauverzögerungen oder gar Schäden am Haus.

Auf Fachleute zurückgreifen

Darüber hinaus ist es wichtig, beim Hausbau Experten miteinzubeziehen. So sollte ein Fachmann regelmäßig die Baufortschritte begutachten und bei der Bauabnahme das Haus abschließend besichtigen. Nur so können Sie als Hausbauer Baumängel frühzeitig erkennen.

Alle Nebenkosten beim Hausbau bedenken

Neben den eigentlichen Baukosten sollten Sie auch die anfallenden Baunebenkosten einkalkulieren. So fallen beispielsweise Notarkosten und Grunderwerbssteuer an. Besonders teuer können außerdem Bereitstellungszinsen werden. Der Hintergrund: Wenn Sie bauen, greifen Sie in der Regel in Teilbeträgen auf den Kredit zurück. Den Restbetrag stellt Ihnen die Bank jederzeit abrufbar bereit. Und das lässt sich diese bezahlen. Bevor Sie eine Hausfinanzierung abschließen, sollten Sie daher beim Anbieter die Höhe der Bereitstellungszinsen erfragen. Diese variiert mitunter stark.

Häufige Fehler beim Hauskauf und Hausbau vermeiden

Es gibt einige typische Fehler, die es beim Bau oder Kauf des Eigenheims zu vermeiden gilt. Insbesondere beim Finanzierungsplan geht häufig etwas schief. So wählen Kreditnehmer oft eine sehr niedrige Tilgungsrate. Mit der Folge, dass die Schuldenfreiheit in weite Ferne rückt und hohe Zinskosten anfallen. Wenn Sie es sich leisten können, sollten Sie lieber von Beginn an eine höhere Tilgungsrate ansetzen. Darüber hinaus nutzen meist nur wenige die staatlichen Fördermöglichkeiten wie die KfW-Förderung, die eine sinnvolle Ergänzung zur Hausfinanzierung sein können. Sparen Sie außerdem nicht an den falschen Stellen und verzichten auf Expertengutachten. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten Fachleute sowohl das Grundstück als auch das Haus in Bezug auf die Boden- bzw. Bauqualität beurteilen.

Auch bei der Festlegung der Kredithöhe gibt es einiges zu beachten: Wenn Sie zu knapp kalkulieren und Ihren Kredit aufstocken oder einen zusätzlichen Kredit bei Ihrem Anbieter beantragen müssen, erhälten Sie in der Regel schlechtere Konditionen. Besser ist es, von vornherein ein höheres Darlehen aufzunehmen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie zahlreiche Anbieter miteinander vergleichen. So finden Sie nicht nur die richtige Darlehenssumme, sondern auch den passenden Anbieter für Ihre Finanzierung.