Tilgung: Immobilienkredite richtig abbezahlen

Wer Wohneigentum kauft oder baut, nimmt eine große Menge Geld in die Hand. Trotz der aktuell niedrigen Bauzinsen kann eine Kreditaufnahme eine große finanzielle Belastung sein. Denn bis der Kredit komplett abbezahlt ist, vergehen häufig mehrere Jahrzehnte. Damit die Baufinanzierung nicht zur Schuldenlast wird und unnötige Mehrkosten vermieden werden können, sollte die Rückzahlung sorgfältig geplant werden. Das mag zunächst schwierig wirken, mit einigen Tipps zur Baufinanzierung erschließen sich wichtige Zusammenhänge meist leichter als gedacht.

Was heißt Tilgung?

Tilgung bezeichnet die Rückzahlung von geliehenem Geld: Wer seinen aufgenommenen Kredit abbezahlt, „tilgt“ seine Geldschulden. Der genaue Ablauf der Tilgung wird im Kreditvertrag individuell geregelt. In der Baufinanzierung zahlt man den Kredit meist in monatlichen Raten zurück, die über die gesamte Darlehenslaufzeit hinweg anfallen. Die Tilgung erfolgt bis der Kreditnehmer den ursprünglich aufgenommenen Kreditbetrag vollständig zurückgezahlt hat. Da Kredite in der Baufinanzierung meist sehr hoch sind, werden diese in der Regel innerhalb der Darlehenslaufzeit nicht komplett getilgt. Es bleibt somit eine Restschuld. Um diese zu tilgen, benötigt man eine Anschlussfinanzierung.

Wie setzt sich eine Rate zusammen?

Die monatliche Rate, umgangssprachlich häufig Tilgungsrate genannt, setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Zinsen sind dabei die Gebühr, die der Kreditgeber auf das geliehene Geld erhebt – die Tilgung bezieht sich auf die Rückzahlung der Kreditsumme. Die Höhe der Tilgungsrate wird im Kreditvertrag individuell festgelegt und hängt unter anderem von der Höhe der geliehenen Summe, der Länge der Sollzinsbindung (Darlehenslaufzeit) sowie der individuellen Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers ab.

Was ist ein Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz wird meist in Prozent pro Jahr (% p.a.) angegeben und bezieht sich darauf, wie viel Prozent eines Darlehens der Kreditnehmer innerhalb eines Jahres zurückzahlen muss. Dabei gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller wird der Kreditnehmer schuldenfrei. Die Höhe des Tilgungssatzes hängt wesentlich von der individuellen Zahlungsfähigkeit ab. Die Rate errechnet sich dann aus dem vom Kreditnehmer gewählten Tilgungssatz und den zu zahlenden Zinsen.

Die verschiedenen Tilgungsarten

Es gibt unterschiedliche Arten, einen Kredit zu tilgen. Die häufigsten Tilgungen sind die Annuitäten- und Ratentilgung. Diese unterscheiden sich in Bezug auf den jeweiligen Tilgungs- und Zinsanteil der Rate.

Annuitätentilgung

Wer ein Annuitätendarlehen aufnimmt, zahlt den Kredit in gleichbleibenden Monatsraten zurück. Der Vorteil: Kreditnehmer wissen zu jeder Zeit, wie hoch die monatliche Rückzahlung sein wird und können die Tilgung besser planen. Im Laufe der Zeit verändert sich jedoch die Zusammensetzung aus Zins und Tilgung: So nimmt der Tilgungsanteil mit jedem Monat zu, während der Zinsanteil sinkt. Grund dafür ist, dass sich die Restschuld mit jeder gezahlten Rate verringert – und damit auch die Zinsen, die auf die Restschuld berechnet werden. Die Annuitätentilgung ist in der Baufinanzierung die häufigste Tilgungsvariante.

Ratentilgung

Bei der Ratentilgung nehmen die Monatsraten mit der Zeit ab. Der Tilgungsanteil bleibt dabei über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich, während der Zinsanteil sinkt. Der Grund: Mit jeder gezahlten Monatsrate sinkt die Restschuld. Da die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, reduziert sich der Zinsanteil und damit auch die gesamte Monatsrate.

Weitere Tilgungen

Die meisten Kredite werden über die Annuitäten- oder Ratentilgung abbezahlt. Es gibt jedoch weitere Tilgungsarten: Wer zum Beispiel ein endfälliges Darlehen aufnimmt, zahlt den gesamten Darlehensbetrag am Ende des festgelegten Darlehenszeitraums. Folglich fallen während der Laufzeit auch nur die Kreditzinsen an. Diese Tilgungsart eignet sich meist für Kreditnehmer, die eine hohe Geldsumme – zum Beispiel im Falle einer Erbschaft oder einer fälligen Lebensversicherung – fest einplanen können. Einen weiteren Sonderfall stellt die sogenannte Volltilgung dar: Mit einem Volltilgerdarlehen wird der Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett abbezahlt – eine Anschlussfinanzierung erübrigt sich. Das hat Auswirkungen auf die Monatsrate. So fällt diese um einiges höher aus als bei den anderen Tilgungsarten. In der Baufinanzierung kommt die Volltilgung aufgrund der sehr hohen Monatsraten jedoch eher selten vor.

Viele Bauherren sind daran interessiert möglichst schnell zu tilgen. Da Wohneigentum als Altersvorsorge gilt, können Bauherren mit Hilfe von Wohn-Riester häufig schneller tilgen, da sie von den Förderungen des Staates profitieren.

Mit der Sondertilgung flexibel abbezahlen

Eine Möglichkeit, den Kredit während der Laufzeit schneller abzubezahlen, ist die sogenannte Sondertilgung. Mit dieser Sonderzahlung kann man die Gesamtschuld – neben den vereinbarten Raten – zusätzlich reduzieren. Der Kreditnehmer kann somit schneller schuldenfrei werden. Der Haken dabei: Bei den meisten Anbietern sind Sondertilgungen nur eingeschränkt möglich. Manche schließen diese sogar im Darlehensvertrag aus – andere wiederum gewähren Sondertilgungen nur gegen eine Extragebühr oder bis zu einem bestimmten Maximalbetrag wie zum Beispiel 5% der Gesamtschuld pro Jahr. Der Grund: Je schneller der Kreditnehmer seine Schulden abbezahlt, desto geringer sind die Zinseinnahmen der Finanzdienstleister. Schließlich verringert sich mit jeder Sonderzahlung auch die Restschuld, auf die der Kreditgeber Zinsen erhebt.

Mit einem Tilgungsplan haben Kreditnehmer alles im Blick

Mit dem Darlehen erhält der Kreditnehmer in der Regel auch einen Tilgungsplan von der Bank. Der Tilgungsplan – meist in tabellarischer Form – soll vor allem dabei helfen, den Überblick zu bewahren. Wird der Tilgungsplan sorgfältig eingehalten und beim Bau eines Hauses beachtet, kann mit ihm auch eine Nachfinanzierung vermieden werden. Diese wird notwendig, wenn Bauherren falsch kalkulieren und das Geld nicht reicht, um das Haus fertig zu stellen. Der Tilgungsplan zeigt auf, wie hoch die zu zahlenden Raten über die gesamte Darlehenslaufzeit sind. Zins- und Sonderzahlungen werden ebenfalls aufgeführt: Der Kreditnehmer hat somit alles im Blick – einer günstigen und gut geplanten Baufinanzierung steht nichts mehr im Weg.

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