Baufinanzierung Tipps: In acht Schritten zum Vertragsabschluss

Wer eine Baufinanzierung abschließen möchte, durchdenkt dieses Vorhaben in der Regel gründlich. Doch nicht jeder Interessent bringt das nötige Wissen mit, um die angebotenen Finanzierungen bis ins Detail zu prüfen und jeden Kostenpunkt nachzuvollziehen. Daher verlässt man sich häufig auf die Beratung der Banken. Ein Fehler? Von August bis Oktober 2016 nahm die Stiftung Warentest 21 Baugeldanbieter unter die Lupe und deckte teils gravierende Mängel auf. So stellte sie Lücken in Finanzierungsplänen, mehrere hunderte Euro zu hoch angesetzte Kreditraten oder von der Bank unbeachtete Eigenkapitalanteile der Kunden fest.

Nur verständlich, dass bei einem solchen Resultat Interessenten zunächst verunsichert sind. Grundsätzlich muss aber niemand Finanzexperte sein, um selbst prüfen zu können, ob die angebotene Hausfinanzierung zu teuer ist oder nicht den genannten Anforderungen entspricht. Begrifflichkeiten wie Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Tilgungsanteil können zwar schnell zu Verwirrung führen, sind mit einigen Tipps aber leichter auseinander zu halten als gedacht.

Keinen Ärger mit der Baufinanzierung: Tipps gegen zu hohe Kosten

Viele Wunsch-Finanzierer sind unsicher, was es bei einer Baufinanzierung zu beachten gibt. Wer sich auf das Beratungsgespräch bei der Bank bestmöglich vorbereiten möchte, sollte die Baufinanzierung zumindest in ihren Grundzügen verstehen. Das heißt: Kennt der Interessent die wichtigsten Begriffe und weiß in welchem Zusammenhang sie stehen, kann er häufig grobe Schnitzer des Beraters ausmachen. Für die Feinheiten empfiehlt es sich die Vertragsunterlagen für einige Tage mitzunehmen und sie Zuhause in Ruhe durchzugehen. Ist alles stimmig, kann der Vertrag im Anschluss unterschrieben werden.

Tipp 1: Eigenkapital checken

Die Zinsen einer Baufinanzierung richten sich auch nach dem eingebrachten Eigenkapital. Je mehr die Kreditnehmer selbst einbringen, desto geringer ist der Anteil, den die Bank zum Erwerb beisteuern muss. Dies wirkt sich positiv auf den Zins aus. Es wird daher dringend empfohlen mindestens 10 – 20 % des Immobilienpreises plus die anfallenden Nebenkosten als Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen. Mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 in deutsches Recht ist Eigenkapital noch wichtiger geworden und für Banken ein entscheidener Faktor in der Kreditvergabe. Sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen auch die Erwerbsnebenkosten mit der Kreditsumme eines Kredits finanziert werden, sind nur für Menschen mit vorhandenem (gebundenen) Vermögen empfehlenswert. Wenn keine zusätzlichen Vermögenssicherheiten vorhanden sind und keine Eigenmittel eingebracht werden, erhöht dies die Zinslast ansonsten radikal.

Tipp 2: Zinsen und Tilgung kalkulieren

Erhält ein Kunde eine falsch kalkulierte Finanzierung von der Bank, wirkt sich das häufig in zu hohen Tilgungsraten aus, die der Kreditnehmer unter Umständen nicht stemmen kann. Meist erkennen Interessenten bei Vertragsabschluss aber nicht, dass die angesetzte Tilgungsrate ihre finanzielle Belastungsgrenze überschreitet. Das muss aber nicht sein. Der Tilgungssatz gibt an wie viel Prozent des Darlehens pro Jahr an die Bank zurückgezahlt wird und wird in Prozent pro Jahr (% p.a.) angegeben. Mit seiner Hilfe lässt sich die Tilgungsrate leicht berechnen: Zins des Darlehens plus 1 Prozent Tilgung durch 12 Monate.

Hat der Kunde es verpasst die Tilgungsraten vor Vertragsabschluss zu berechnen und auf die eigene Lebenssituation hin zu prüfen, kann es sein, dass diese zu hoch sind. Die Finanzierung muss folglich im Nachhinein angepasst und die Raten verringert werden. Doch je mehr Zeit der Kreditnehmer für die Tilgung seines Darlehens benötigt, desto mehr Zinsen zahlt er auch – das heißt, der Kredit wird teurer.

Um eine nachträgliche Erhöhung der Kosten zu vermeiden, sollten Interessenten noch vor Vertragsabschluss mit Hilfe des Tilgungssatzes die von der Bank vorgeschlagenen monatlichen Raten nachrechnen. Grundsätzlich gilt: Kreditnehmer sollten sich nicht übernehmen. Es ist ratsam, die Höhe der monatlichen Rate so zu wählen, dass der aktuelle Lebensstandard annähernd beibehalten werden kann.

Tipp 3: Richtige Zinsbindung wählen

Die Zinsbindungsfrist wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Sie beschreibt die Zeit, über die der Kunde und seine Baufinanzierung an einen bestimmten Zinssatz gebunden sind. Ist das Zinsniveau wie aktuell niedrig, bietet es sich an eine hohe Zinsbindung von mindestens 15 Jahren und mehr zu wählen. Das heißt: Der Kunde tilgt die festgelegte Zeit (beispielsweise die genannten 15 Jahre) zu den bei Vertragsabschluss festgelegten Zinsen. Das gibt zum einen Planungssicherheit, da es nicht nötig ist die Zinsen fortlaufend im Auge zu behalten.

Zum anderen kann niemand vorhersagen wie die Bauzinsen nach Ablauf der Sollzinsbindung stehen. Üblicherweise ist der Kredit dann aber noch nicht vollständig zurückgezahlt worden. Es besteht eine Restschuld, die der Kreditnehmer ebenso tilgen muss. Hierfür wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigt. Diese wird dann mit den Zinsen abgeschlossen, die nach fünfzehn Jahren bestehen. Einzige Möglichkeit die jetzigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, wäre der Abschluss eines Forward-Darlehens. Dabei sichert sich der Kreditnehmer noch vor Ablauf der Erstfinanzierung das günstige Zinsniveau.

Tipp 4: Sondertilgungsrecht einfordern

Als Sondertilgung werden alle Rückzahlungen bezeichnet, die Kreditnehmer außerhalb der vertraglich vereinbarten Tilgungsraten leisten möchten. Banken sind allerdings nicht verpflichtet ihren Kunden ein Sondertilgungsrecht einzuräumen. Nur wenn dieses Recht bei Vertragsabschluss vereinbart und schriftlich festgehalten wurde, können Kunden mit Hilfe von Sondertilgungen ihr Darlehen schneller zurückbezahlen. Da der Kreditnehmer auf diese Weise die Laufzeit verkürzt, in der er Zinsen bezahlt, kann er so auch Kosten sparen. Üblicherweise wird bei Vertragsabschluss auch die mögliche Häufigkeit und maximale Höhe der Sondertilgungen festgelegt. Wer einen Vertrag ohne Sondertilgungsrecht abgeschlossen hat und dennoch außerplanmäßige Tilgungen leisten möchte, muss gegebenenfalls eine Gebühr, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, entrichten.

Tipp 5: An Bereitstellungszinsen denken

Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, denkt häufig nicht an die sogenannten Bereitstellungszinsen, auch Bereithaltungszinsen genannt. Diese sind Gebühren, welche die Bank auf einen ungenutzten Kredit erhebt. Im Grunde genommen trifft dieser Zustand nur auf eine bestimmte Zeitspanne zu: Die zwischen dem Vertragsabschluss und der vollständigen Auszahlung. Hausbauer nutzen in der Regel zunächst nicht den ganzen Kredit, sondern greifen dann auf das Geld zurück, wenn Zahlungen fällig werden. Für die Verwaltung des Geldes erhebt das Institut Zinsen. Ihre Höhe variiert allerdings von Bank zu Bank.

Tipp 6: Laufende Kosten beachten

Wer in einer eigenen Immobilie lebt, muss logischerweise keine Mietkosten mehr zahlen. Dennoch gibt es einige Kostenpunkte, die übereilte Finanzierer auch mal vergessen können. So fallen in der Regel die Kosten für Müllentsorgung deutlich höher aus als in einem Mietverhältnis, in dem sich die Anwohner mehrere Tonnen teilen. Des Weiteren kann die betreffende Gemeinde Kosten für Straßenreinigung und -renovierung bis zu einem gewissen Grad an die angrenzenden Eigentümer umlegen. Ein jährlicher Kostenpunkt ist außerdem die Grundsteuer für Haus- und Wohnungsbesitzer, die nach einem komplizierten Rechenverfahren ermittelt wird. Zudem sollten Hausbesitzer unbedingt Rücklagen für Instandhaltung bilden, da nur so der Wert der Immobilie erhalten werden kann. Laut der Verbraucherzentrale Hamburg belaufen sich diese Belastungen pro Monat auf rund 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 2,50 bis 3,50 Euro bei Altbauten.

Tipp 7: Staatliche Förderung beachten

Mit staatlicher Förderung günstiger ins Eigenheim: Der Staat fördert Bauherren, Renovierer und Modernisierer in Form von zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Hausbauer können beispielsweise die KfW-Förderung beantragen, die ausschließlich Energieeffizienz fördernde Baumaßnahmen bezuschusst. Des Weiteren wird Wohneigentum auch als Altersvorsorge staatlich gefördert und zwar in Form von Wohn-Riester. Hier erhalten Berechtigte neben den staatlichen Zuschüssen auch Steuervergünstigungen. Bedingung ist allerdings, dass in der finanzierten Immobilie auch im Alter gelebt wird. Zudem zahlen einige Arbeitnehmer ihren Mitarbeitern vermögenswirksame Leistungen, die für eine Baufinanzierung genutzt werden können. Ist dies der Fall, haben sie die Möglichkeit auch die Arbeitnehmersparzulage, eine staatliche Bezuschussung, zu beantragen.

Tipp 8: Anschlussfinanzierung nicht vergessen

Der Kreditrahmen von Baudarlehen ist meist sehr groß. Daher wird nach der Baufinanzierung üblicherweise noch ein Kredit benötigt, mit dem die Restschuld zurückgezahlt werden kann – die sogenannte Anschlussfinanzierung. Sie folgt grundsätzlich den gleichen Prinzipien wie die Erstfinanzierung. Mit einer festgelegten Laufzeit werden monatliche Raten mit einem festgeschriebenen Zinssatz gezahlt. Die Anschlussfinanzierung muss allerdings nicht zwingend bei der Bank abgeschlossen werden, die für die Erstfinanzierung zuständig war. Es ist ebenso möglich das Angebot eines anderen Kreditinstituts zu nutzen.

Online einlesen und Ratgeber nutzen

Viele Interessenten sind nach Studien wie die der Stiftung Wartentest deutlich verunsichert und wissen nicht, wo sie sich über Baufinanzierungen beraten lassen sollen. Völlig ohne Vorbereitung ist es meist auch nicht empfehlenswert in ein Beratungsgespräch bei der Bank zu gehen. Hier können Online-Portale und Baufinanzierungsrechner helfen. Auf Finanz-Portalen befinden sich viele hilfreiche Ratgeber zu allen Themen rund um die Baufinanzierung. Mit einem Baufinanzierungsrechner können User außerdem ihre wichtigsten Kriterien angeben und so eine passende Finanzierung finden. Mit nur einem Klick kann der Interessent eine unverbindliche Anfrage an das Kreditinstitut schicken, woraufhin er zunächst ausführlicheres Informationsmaterial erhält.

Hat der Wunsch-Finanzierer die Vertragsunterliegen letztlich vorliegen, sollte er sich dringend die Zeit nehmen diese bis ins letzte Detail zu prüfen. Auch wenn es weiteren Zeitaufwand bedeutet, sollten sie sich bei Unklarheiten unmittelbar an die Bank wenden und die auftretenden Punkte direkt ansprechen. Sind die Unterlagen gecheckt und stimmt alles überein, steht einer Vertragsunterschrift und der Realisierung des Immobilienvorhabens nichts mehr im Weg.

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