Forward Darlehen: Zinsen frühzeitig sichern

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Forward Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus planen

Die teilweise hohen Summen einer Baufinanzierung können nicht immer im Rahmen der ursprünglichen Laufzeit zurückgezahlt werden. Tilgt der Finanzierer zu früh, kann sogar eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Zinsverlust der Bank fällig werden. Es ist üblich, dass Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen, um die Restschuld zu begleichen. Eine besondere Form der Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen, mit dem sich Kreditnehmer schon vor Ablauf der Erstfinanzierung das günstige Zinsniveau sichern können.

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Was ist ein Forward Darlehen?

Das Haus steht, die Wohnung ist bezogen, die Renovierungsarbeiten sind beendet, Monatsrate für Monatsrate wird das Baudarlehen getilgt. Hat man kein Volltilger-Darlehen aufgenommen, wird am Ende der Laufzeit noch eine größere Summe Restschuld bleiben. Und auch die muss natürlich getilgt werden, schließlich hat man das neue Eigenheim in der Regel mit einer Beleihung der Bank als Sicherheit in Aussicht gestellt. Für die weitere Tilgung kann man Anschlusskredite abschließen, zum Beispiel ein Forward Darlehen.

So funktioniert das Darlehen

Spätestens einige Jahre bevor die eigene Baufinanzierung mit Zinsbindung ausläuft, sollte man sich Gedanken darüber machen, wie man die verbleibende Restschuld tilgt. Eine Option ist das Forward Darlehen. Dieses kann lange bevor die Anschlussfinanzierung ansteht, abgeschlossen werden; in der Regel bieten Baufinanzierer Fristen bis zu 60 Monaten an.

Das Forward Darlehen wird mehrere Monate bis Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist abgeschlossen. Das Darlehen kann man entweder bei der Bank, bei der man bereits finanziert, abschließen oder bei einer anderen. Hat man den Vertrag geschlossen und sich günstige Zinsen gesichert, ruht das Forward Darlehen erst einmal, und das, ohne dass Bereitstellungszinsen oder ähnliche Kosten anfallen. Denn man tilgt ja noch die Erstfinanzierung. Wenn diese dann ausläuft, lässt man sich das Forward Darlehen auszahlen, womit die Restschuld der ersten Baufinanzierung beglichen wird. Danach tilgt man monatlich nur noch das Forward Darlehen.

Entscheidend für die Wahl eines Forward Darlehens ist die erwartete Zinsentwicklung. So ist immer dann ein Forward Darlehen sinnvoll, wenn die Bauzinsen niedrig sind, die eigene Baufinanzierung aber noch nicht abgeschlossen ist. In diesem Fall müsste man eigentlich darauf hoffen, dass die Zinsen in einigen Jahren, wenn es an die Anschlussfinanzierung geht, nicht gestiegen sind. Aber ob das dann auch so ist, ist reine Glückssache. Hier hilft das Forward Darlehen. Mit diesem können sich Kreditnehmer einen aktuellen Zinsssatz sichern, auch wenn sie erst in drei, vier oder fünf Jahren ein Anschlussdarlehen aufnehmen müssen.

Forward Darlehen: Kosten

Natürlich hat ein solches Angebot auch seinen Preis. Es ist ja denkbar, dass zum Zeitpunkt der Auszahlung die Bauzinsen tatsächlich stark angestiegen sind. Dann würde der Baufinanzierer ein für ihn sehr ungünstig verzinstes Darlehen vergeben, gleichzeitig diese Summe aber zu höheren Zinsen absichern müssen. Dem Baufinanzierer entstünden mit dem Forward Darlehen Kosten, die er kompensieren muss. Damit dies nicht geschieht, berechnet die Bank in der Regel für Forward Darlehen Zinsen beziehungsweise einen Zinsaufschlag.

Die Höhe des Zinsaufschlags berechnet sich unter anderem nach der Dauer der Vorlaufzeit, also der Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung, sowie der aktuellen Zinsstruktur. Ist die Zinsstruktur günstig, geben einige Banken auch Forward Darlehen ohne Aufschlag aus; fragen hilft hier. Kreditnehmer sollten also die Konditionen genau prüfen und beim Forward Darlehen berechnen, ob es sich gegenüber anderen Alternativen lohnt. Denn zu beachten ist, dass nicht jedes Forward Darlehen Konditionen bietet, die zur eigenen Finanzierung passen.

Echtes und unechtes Forward Darlehen: Konditionen

Grundsätzlich kann man in echte und unechte Forward Darlehen unterscheiden. Im echten Forward Darlehen ist die Vorlaufzeit nicht in den Zeitraum der Zinsbindungsfrist eingeschlossen. Das heißt, wer ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von drei Jahren und einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren vereinbart, hat sich den aktuellen Zins für insgesamt dreizehn Jahre gesichert. Anders beim unechten Forward Darlehen: Hier wird die Vorlaufzeit in die Zinsbindungsfrist eingerechnet. Nimmt man auch hier drei Jahre Vorlaufzeit und 10 Jahre Sollzinsbindung an, sind die Zinsen tatsächlich nur für einen Tilgungszeitraum von sieben Jahren gesichert.

Forward Darlehen: Zinsentwicklung unvorhersehbar

Man kann selbstverständlich Zinsentwicklungen nicht vorhersehen, auch wenn manch einer das behauptet. Ob es sich rechnet, ein Forward Darlehen abzuschließen, kann man kaum vorhersagen. Allerdings stellt sich genau so die Frage, ob es sich rechnet, statt des Forwad Darlehens die normale Anschlussfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Generell kann man aber sagen, dass in Niedrigzinszeiten die Wahrscheinlichkeit für steigende Zinsen höher ist als für sinkende Zinsen, allein schon weil mehr Spielraum nach oben als nach unten ist. Genauere Vorhersagen lassen sich aber nicht treffen. Es schadet allerdings nicht, bei Forward Darlehen Zinsentwicklung und aktuelle Zinsen im Auge zu behalten.

Das Angebot der meisten Baufinanzierer umfasst auch Forward Darlehen. Vergleich und Test der Finanzierungen helfen dem Kunden, den Überblick im Tarifdschungel zu behalten. Kreditnehmer sollten abwägen, ob in ihrem Fall ein Forwarddarlehen sinnvoll ist, oder ob auch eine normale Anschlussfinanzierung in Frage kommt. Hierzu kann man einen Baufinanzierungsrechner nutzen, der auch Anschlussfinanzierungen und ihre Konditionen aufzeigt. In beiden Fällen sollte allerdings geprüft werden, ob der derzeitige Baufinanzierer die passenden Konditionen bietet. Das kann man beispielsweise online mit einem Baufinanzierung Vergleich tun. Gewünschte Konditionen anklicken und Ergebnis vergleichen. Schließlich kann es sein, dass es bei einer anderen Bank bessere Konditionen gibt und sich somit ein Bankwechsel sowie die damit verbundene Umschuldung lohnt.