Anschlussfinanzierung Vergleich

Wann benötigen Sie die Folge-Finanzierung?

Wann benötigen Sie die Folge-Finanzierung für Ihr Immobiliendarlehen?
Wie hoch ist Ihre Restschuld?
Euro

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Ein großes Haus auf dem Land mit Garten, ein gemütliches Reihenhaus in der idyllischen Wohnsiedlung oder die Eigentumswohnung über den Dächern der Stadt... Wie auch immer das perfekte Eigenheim für Sie aussieht, eines gilt wohl für fast jeden Kauf oder Bau einer Immobilie: Das eigene Zuhause ist meist eine der größten und teuersten Anschaffungen, die Sie im Leben tätigen können. Die meisten zukünftige Hausbesitzer sind hierbei auf die Hilfe der Bank angewiesen und nehmen eine Baufinanzierung auf, die sie aufgrund der entsprechend hohen Darlehenssumme über mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg abzahlen. Doch selbst diese lange Laufzeit reicht häufig nicht aus, um das vollständige Baudarlehen zurückzuzahlen. Häufig bleibt am Ende eine Restschuld.

Haben Sie sich, wie die Mehrheit der Baufinanzierer, gegen ein (in diesem Bereich ohnehin eher seltenes, weil sehr teures) Volltilgerdarlehen entschieden, benötigen Sie also einen weiteren Vertrag, um die Schulden vollständig zu begleichen: Die Abschlussfinanzierung, wie diese zweite Finanzierungsrunde bei einer Immobilienfinanzierung genannt wird. Oftmals spricht man auch von der Erstfinanzierung, dem ursprünglichen Baudarlehen, und der Zweitfinanzierung, der Anschlussfinanzierung.

Achtung: Die Anschlussfinanzierung wird im Volksmund häufig mit der Nachfinanzierung verwechselt. Eine Nachfinanzierung wird aber nur notwendig, wenn Sie sich bei der Höhe der Erstfinanzierung verkalkuliert haben und das Geld für den Hausbau nicht ausreicht. Es handelt sich dabei um ein Zweitdarlehen mit meist deutlich schlechteren Konditonen.

Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?

Generell sollten Sie die Anschlussfinanzierung ebenso sorgfältig planen wie Ihre Erstfinanzierung. Schließlich folgt das Anschlussdarlehen denselben Prinzipien wie die erste Neufinanzierung. Sie nehmen auch hier einen Kredit mit einer bestimmten Laufzeit auf, den Sie in monatlichen Raten zu einem festgeschriebenen Zinssatz tilgen. Einziger Unterschied ist im Grunde die Höhe des Darlehens: Die Anschlussfinanzierung orientiert sich ausschließlich an der Restschuld.

Was ist die Restschuld?

Bei Vertragsabschluss der Erstfinanzierung wird eine Zinsbindungsphase festgelegt, die sich im Normalfall mit der Kreditlaufzeit deckt. In diesem Zeitraum ändert sich der Zinssatz für den Kredit nicht, er bleibt konstant. Zusätzlich vereinbaren Sie mit der Bank einen bestimmten Tilgungssatz. Er zeigt an, wie viel Prozent Ihres Kredits Sie pro Jahr zurückzahlen. Am Ende der Laufzeit und damit der Sollzinsbindung bleibt somit ein bestimmter Betrag übrig, den Sie noch tilgen müssen; je nachdem, wie hoch Ihre Tilgung im Erstvertrag angesetzt war. Dabei handelt es sich um die Restschuld.

Ein Beispiel: Haben Sie eine Laufzeit von 10 Jahren und eine Tilgung von 2 % gewählt, haben Sie am Ende der Laufzeit erst 20 % Ihres Darlehens beglichen. Für die restlichen 80 % benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, die Sie zu neuen Konditionen abschließen.

Die 3 Formen der Anschlussfinanzierung

Grafik zu den drei Formen der Anschlussfinanzierung

Beschäftigen Sie sich erstmals mit dem Thema, werden Sie schnell merken: Anschlussfinanzierung ist nicht gleich Anschlussfinanzierung. Es fallen Begriffe wie Prolongation, Umschuldung oder Forward Darlehen. Dabei handelt es sich um verschiedene Formen der Anschlussfinanzierung.

Prolongation: Anschlussfinanzierung beim aktuellen Anbieter

Erreicht Ihre Baufinanzierung langsam das Ende ihrer Laufzeit, wendet sich Ihre kreditgebende Bank häufig ganz automatisch an Sie und bietet Ihnen eine Anschlussfinanzierung an. Entscheiden Sie sich dazu, den Vorschlag anzunehmen und Ihre Restschuld so abzuzahlen, spricht man von einer Prolongation. Es lohnt sich jedoch, das Angebot genau zu prüfen und auch mit anderen Anbietern zu vergleichen. So finden Sie vielleicht eine noch attraktivere Anschlussfinanzerung. Vergleich und Bewertungen verschiedener Banken finden Sie schnell und einfach online.

Umschuldung: Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank

Zeigt der Vergleich, dass andere Banken Kredite mit deutlich attraktiveren Konditionen vergeben und Sie so beispielsweise Zinskosten einsparen können, ist ein Anbieterwechsel sinnvoll. Entscheiden Sie sich dafür, nehmen Sie eine sogenannte Umschuldung vor. Das bedeutet, Sie nehmen bei dem neuen Kreditinstitut Ihrer Wahl ein Darlehen in Höhe der vorhandenen Restschuld auf. Mit diesem Geld begleichen Sie die Schuld beim alten Anbieter und zahlen fortan das neue Darlehen an die entsprechende Bank zurück.

Forward Darlehen: Alternative zur Anschlussfinanzierung

Sie wissen gerne so früh wie möglich, was auf Sie zukommt? Wenn Sie langfristig planen möchten, können Sie die Möglichkeit des Forward Darlehens nutzen und dieses als Anschlussfinanzierung einsetzen. Die Besonderheit ist, dass Sie bereits mehrere Monate oder sogar noch länger, in der Regel maximal 5 Jahre, vor Ablauf der Zinsbindungsfrist der Erstfinanzierung eine Anschlussfinanzierung abschließen. Das heißt, Sie entscheiden sich sehr frühzeitig für einen passenden Kredit mit neuen Konditionen. Das bietet sich vor allem in Zeiten günstiger Zinsen an. Das Forward Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich diese bereits für die Zukunft zu sichern. Bei der Suche sollten Sie trotzdem sehr genau auf die Zinsen achten, denn viele Banken lassen sich die Wartezeit mit einem Zinsaufschlag honorieren. Bereitstellungszinsen fallen in dieser Zeit nicht an.

Anschlussfinanzierung: Zinssatz, Laufzeit und sonstige Konditionen genau prüfen

Bei der Anschlussfinanzierung werden die Vertragsdetails neu festgelegt. Gemäß dem Motto "Alles neu bei der Anschlussfinanzierung": Zinsen, Laufzeit, Tilgungssatz, Ratenhöhe – alle Konditionen können neu verhandelt werden. Für Sie kann das ein großer Vorteil sein: Denn wenn Sie genau planen und kalkulieren, können Sie durchaus sparen. Dabei gilt für die Anschlussfinanzierung das Gleiche wie für reguläres Baugeld: Zinsen sind der wichtigste Faktor bei der Berechnung. Je niedriger die Hypothekenzinsen, desto mehr sparen Sie. Nach der langen Zinsbindungsphase der Erstfinanzierung haben sich die Marktzinsen meist verändert. Es ist also nur sinnvoll, einen Anschlussfinanzierung Zinsvergleich zu nutzen.

Auch bei den anderen Konditionen können Sie oft noch einmal nachbessern. Hatten Sie bei der Erstfinanzierung Probleme, die monatlichen Raten zu stemmen, können Sie nun dafür sorgen, dass diese bei der Anschlussfinanzierung niedriger angesetzt werden. Andersherum ist das natürlich auch möglich: Falls es das Einkommen erlaubt, kann sich eine Erhöhung der Raten lohnen. Auch Laufzeit und Tilgungssatz können neu angepasst werden.

Tipps für die Anschlussfinanzierung

  • Auch bei der Anschlussfinanzierung können Sie von staatlicher Förderung profitieren: Mit dem Wohn-Riester können Sie beispielsweise noch schneller entschulden.

  • Sind Sie auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung, kann im Vergleichsprozess auch ein Baufinanzierungsrechner helfen. Dieser erstellt individuelle Tilgungspläne für verschiedene Angebote und hilft so, diese noch genauer zu beurteilen.

Zum richtigen Anbieter mit Vergleich: Anschlussfinanzierung gut planen und sparen

Grundsätzlich können Sie bei fast jedem Kreditinstitut eine Anschlussfinanzierung erhalten. Immerhin handelt es sich dabei um einen Kredit. Möchten Sie das Anschlussfinanzierungsangebot Ihrer aktuellen Bank nicht annehmen, weil Sie anderswo bessere Leistungen erhalten können, ist es eine gute Idee, einen Anschlussfinanzierung Vergleich durchzuführen. Auf diese Weise erhalten Sie leicht und schnell einen Überblick über den Markt und können das Angebot ausmachen, das mit günstigen Konditionen punktet. Mit dem neuen Darlehen können Sie schließlich den gesamten Betrag der Restschuld auf einen neuen Anbieter umschulden.

Achtung: Nicht jede Bank vergibt Anschlussfinanzierungen. Eine Ausnahme stellt die KfW Bank dar. Viele Bauherren kennen mittlerweile die attraktiven Förderungen der KfW. Sind Sie jedoch noch kein Kunde und suchen lediglich eine Finanzierung für Ihre Restschuld, sieht es schlecht aus: Denn es gibt keine KfW Anschlussfinanzierung für Fremdkredite. Da die Bank staatlichen Auflagen unterliegt, bietet die KfW Anschlussfinanzierungen nur für die eigenen Finanzprodukte an.

Das sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung beachten

  • Das richtige Timing ist die halbe Miete: Da die lange Laufzeit einer Baufinanzierung schnell dazu führen kann, dass man die Zeit aus den Augen verliert, sollten Sie sich unbedingt bereits bei Vertragsabschluss wichtige Termine vormerken. Dazu gehört unter anderem das Ende der Zinsbindungsfrist, aber auch die Zehnjahresgrenze (wenn die Laufzeit Ihrer Erstfinanzierung über 10 Jahren liegt). Denn nach zehn Jahren gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht bei Krediten, das Sie berechtigt, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus jedem Kreditvertrag auszutreten.

  • Frühzeitige Information zahlt sich aus: Je besser Sie den Übergang von der Erstfinanzierung zur Restschuldtilgung planen, desto günstiger und stressfreier wird die Anschlussfinanzierung. Oft ist es sinnvoll, die Zinsentwicklung und die Ergebnisse eines Baufinanzierung Vergleich über einen längeren Zeitraum im Auge zu behalten und Trends zu beobachten. So können Sie den besten Zeitpunkt abpassen und mithilfe eines Anschlussfinanzierung Vergleichs ein passendes Darlehen auswählen.

  • Augen auf beim Anbieterwechsel: Dieser kann mit Kosten verbunden sein, zum Beispiel wenn die Grundschuld umgetragen werden muss. Die Notarkosten können einige hundert Euro betragen. Rechnen Sie die Mehrkosten mit den Zinsersparnissen durch den neuen Kredit gegen.

  • Achten Sie auf Sondertilgungen: So haben Sie die Möglichkeit, zusätzlich verfügbares Budget in die Tilgung zu stecken und die Laufzeit des Kredits zu verkürzen.

Langfristige Finanzierungen erfordern zwar eine gute Planung, die jedoch am Ende belohnt wird. Informieren Sie sich rechtzeitig, können Sie mit Anschlussfinanzierungsvergleich und einem eventuellen Anbieterwechsel unter Umständen viel Geld sparen. Das Vorgehen hierbei ist denkbar einfach: Ein Auge auf das Zinsniveau aktueller Bauzinsen, Anschlussfinanzierung im Anschluss mit anderen Angeboten vergleichen und sich den Anbieter mit den besten Konditionen sichern.