Vollfinanzierung: Ohne Eigenkapital bauen und kaufen

Baufinanzierung trotz fehlendem Eigenkapital

Lange Zeit galt bei Kauf und Bau eines Eigenheims die Grundregel: Wer finanzieren möchte, braucht auch Eigenkapital. Früher war das tatsächlich der Fall. Heute ist unter gewissen Voraussetzungen auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihr Eigenheim vollfinanzieren.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung ist ein Immobilienkredit, bei dem Sie über wenig oder kein eigenes Kapital verfügen müssen. Andere Formen der Baufinanzierung sehen vor, dass Sie neben dem Kredit eine größere Summe Eigenkapital einbringen, das Sie angespart haben. Das ist bei Vollfinanzierungen nicht der Fall. Hier deckt die Darlehenssumme die gesamten Kosten, die bei Erwerb oder Bau einer Immobilie anfallen – mitunter sogar die Nebenkosten.

In der Praxis wird eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital als Vollfinanzierung bezeichnet. Dabei gibt es eigentlich zwei verschiedene Varianten. Denn grundsätzlich unterscheidet man die 100-Prozent-Finanzierung von der 110-Prozent-Finanzierung.

Die Netto-Variante: 100%-Finanzierung

Die 100-Prozent-Finanzierung deckt ausschließlich die Kosten, die für den Kauf der Immobilie anfallen. Zusätzliche Ausgaben, die bei Bau oder Kauf des Eigenheims anfallen, sind dabei nicht mit bedacht: Notargebühren, die Maklerprovision, Grunderwerbssteuer oder andere Nebenkosten werden nicht durch den Darlehensbetrag finanziert. Diese Posten müssen Sie im Fall der 100-Prozent-Finanzierung selbst tragen. Da diese Form der Finanzierung nicht alle Kosten abdeckt, spricht man auch von der Netto-Finanzierung.

Die Brutto-Variante: 110%-Finanzierung

Die zweite Variante der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist die 110-Prozent-Finanzierung. Hier deckt der Darlehensbetrag nicht nur den kompletten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die anfallenden Baunebenkosten ab. Sie müssen also kein zusätzliches Eigenkapital einbringen. In diesem Sinne handelt es sich bei der 110-Prozent-Finanzierung tatsächlich um eine Vollfinanzierung. Weil damit alle Kostenpunkte abgedeckt sind, spricht man auch von der Brutto-Finanzierung.

Wie Sie eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital erhalten

Eine Vollfinanzierung ist heutzutage durchaus realisierbar, doch Banken sind nicht immer bereit, hohe Beleihungen zu genehmigen. Denn eine Bank möchte für die Kreditvergabe Sicherheiten. Hierzu gehört beispielsweise eine sehr gute Bonität in Form eines makellosen SCHUFA-Scores. Es ist also wichtig, dass Sie über ein hohes und sicheres Einkommen verfügen, in der Vergangenheit Rechnungen stets pünktlich bezahlt haben und möglichst schuldenfrei sind.

Auch die Lage und der Zustand der Immobilie spielen eine Rolle bei der Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit. Je höher das Darlehen ist, das Sie benötigen, desto stärker fallen diese Kriterien bei der Bewilligung ins Gewicht. Wenn Sie der Bank zusätzliche Sicherheiten in Form von gebundenem Kapital (Lebensversicherung, weitere Immobilien) bieten können, stärken Sie Ihre Verhandlungsposition.

Darauf sollten Sie bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital achten

Eine Vollfinanzierung ist möglich, doch es besteht für Sie ein erhöhtes Risiko. Vor Abschluss einer Finanzierung sollten Sie besser genau prüfen, ob Sie die finanzielle Belastung dauerhaft stemmen können. Ihr monatliches Haushaltseinkommen sollte so hoch sein, dass Sie die Raten problemlos zahlen und dabei auch noch etwas beiseitelegen können. Denn mit diesen finanziellen Reserven können Sie sich auch auf mögliche Schwierigkeiten vorbereiten.

Vollfinanzierung nur mit Zinsaufschlag

Entscheiden Sie sich für eine Vollfinanzierung, müssen Sie mit einem Zinsaufschlag rechnen. Die meisten Banken erheben diesen Risikoaufschlag, um sich zusätzlich abzusichern. Bei der Suche nach einem passenden Darlehen sollten Sie berücksichtigen, dass Sie mehr Zinsen bezahlen müssen, als bei „normalen“ Baufinanzierungen erhoben werden. Dies wirkt sich natürlich auf die monatliche Rate aus. Berechnen Sie im Voraus, ob Sie die Zahlungen Monat für Monat leisten können.

Laufzeit und Tilgung an höhere Kosten anpassen

Durch einerseits höhere Zinsen und die größere Darlehenssumme andererseits müssen Sie einen größeren Betrag zurückzahlen als bei einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Umso mehr gilt es, auf den passenden Tilgungssatz zu achten. Dieser sollte nicht so hoch gewählt werden, dass Sie die monatlichen Raten nicht mehr zahlen können. Setzen Sie ihn aber auch nicht zu niedrig an, da Sie sonst sehr lange den Kredit abbezahlen und unnötig viele Zinsen ansammeln. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass der Finanzierungsvertrag die Möglichkeit zur Sondertilgung und zu späteren Anpassungen des Tilgungssatzes bietet. So bleiben Sie auch in wechselnden Lebenssituation flexibel.

Bei niedrigem Zins lange Laufzeit vereinbaren

Die große Darlehenssumme macht mehrere Finanzierungsrunden notwendig. Mit einer langen Zinsbindung zu guten Konditionen schieben Sie die Anschlussfinanzierung hinaus. Steigt das Zinsniveau zwischenzeitlich, kann diese nämlich teurer werden. Dann ist es wichtig, dass Sie einen möglichst großen Anteil des Darlehens zurückgezahlt haben, bevor Sie in die Anschlussfinanzierung mit wahrscheinlich höherem Sollzins wechseln.

So klappt es mit der Vollfinanzierung

Für eine Vollfinanzierung sollten Sie nicht nur über ein ausreichend hohes Einkommen verfügen. Es sollte auch langfristig gesichert sein. Befinden Sie sich in einem befristeten Arbeitsverhältnis oder arbeiten Sie als Selbstständiger, werden Ihnen Banken wohl absagen – auch zu Ihrem Schutz. Ein unbefristeter Job mit gutem Kündigungsschutz ist also eine wichtige Voraussetzung. Zudem ist ein tadelloser SCHUFA-Score von Vorteil für die Bewilligung. Je mehr Sicherheiten Sie mit in die Verhandlung bringen, zum Beispiel Lebensversicherungen, andere Immobilien, Wertpapier-Depots, desto besser sind Ihre Chancen. Was Sie noch beachten sollten, erfahren Sie in unseren Tipps zur Baufinanzierung.