Die Bauabnahme – jetzt wird es ernst!

Einer der wichtigsten Termine bei Ihrem Bauvorhaben

Der lang ersehnte Einzug in die eigenen vier Wände steht kurz bevor, die Vorfreude ist riesengroß. Aber aufgepasst: Wenn es Ihnen jetzt nicht schnell genug gehen kann, riskieren Sie ein böses Erwachen im Eigenheim. Denn einer der wichtigsten Termine des gesamten Bauvorhabens steht Ihnen noch bevor: die Bauabnahme. Hier erfahren Sie, wie die Bauabnahme abläuft und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Was ist eine Bauabnahme?

Bei der Bauabnahme nimmt der Bauherr (Auftraggeber) Bauleistungen vom Bauunternehmer (Auftragnehmer) ab. Dazu besichtigen Bauherr und Bauunternehmer gemeinsam das Haus und halten in einem Protokoll alle Mängel und Streitpunkte fest. Mit der Abnahme von Bauleistungen bescheinigt der Bauherr, dass das Haus fertig ist und alle Bauleistungen – gemäß dem Bauvertrag – ordnungsgemäß erbracht wurden. Neben der Unterzeichnung des Bauvertrags ist die Bauabnahme einer der wichtigsten Rechtsakte beim Hausbau.

Bauherr, Bauleiter, Bauträger, Bauunternehmer: Wer macht was?

• Bauherr: Die Person, die einen Bau beauftragt. Folglich kann sowohl der private Hausbauer als auch ein Bauträger, der z. B. schlüsselfertige Neubauten erstellt, der Bauherr sein.
• Bauleiter: Ein Handwerker, der einen Teil oder eine ganze Baustelle leitet.
• Bauträger: Ein Unternehmen, das Grundstücksflächen erwirbt, um Immobilien zu bauen und diese anschließend, inklusive dem dazugehörigen (anteiligen) Grundstück, an Privatpersonen zu verkaufen.
• Bauunternehmer: Ein Unternehmer, der Dienstleistungen im Baugewerbe anbietet. Bauträger setzen häufig Bauunternehmer ein, damit diese Bautätigkeiten auf den gekauften Grundstücken ausführen.

Wie läuft eine Bauabnahme ab?

In der Regel sind an der Bauabnahme der Bauherr sowie der Bauunternehmer beteiligt. Gemeinsam wird das Haus inspiziert und überprüft, ob alle im Bauvertrag festgelegten Bauleistungen ordnungsgemäß erbracht wurden. Bei der ersten Hausbesichtigung treten häufig strittige Punkte auf. Schleifen beispielsweise die Türen oder wurde die Gartenanlage vergessen, wird ein weiterer Termin für die Bauabnahme nötig.

Das gilt es beim Abnahmeprotokoll zu beachten

Das Abnahmeprotokoll ist das A und O jeder Bauabnahme. Wenn Sie hier auf Nummer sichergehen möchten, sollten Sie alle Mängel und Streitpunkte sowie das weitere Vorgehen in einem Abnahmeprotokoll notieren. Bauleistungen weisen nicht selten Fehler auf: Funktionieren beispielsweise die Heizkörper nicht richtig, sollten Sie dies auch – zusammen mit einer Nachbesserungsfrist – in das Protokoll aufnehmen lassen.

Mitunter kommt es vor, dass der Bauunternehmer ein vorgefertigtes Protokoll zum Termin mitbringt. Sie sollten dieses jedoch nicht unterschreiben und stattdessen gemeinsam mit dem Auftragnehmer ein Protokoll erstellen. Um unterschiedliche – mitunter widersprüchliche – Darstellungen zu vermeiden, sollten Sie darauf achten, dass nur eine Version des Abnahmeprotokolls existiert.

Tipps für die Bauabnahme: Was beachten?

• 1. Sachverständigen hinzuziehen: Meist können nur Bausachverständige die Bau-Qualität zuverlässig überprüfen. Im Idealfall begleitet ein Experte den gesamten Bauprozess. Mit einer regelmäßigen Bauüberwachung können Mängel frühzeitig behoben werden. Das Risiko bei der Bauabnahme auf große Mängel zu stoßen, reduziert sich so erheblich.
• 2. Alle Mängel im Bauabnahmeprotokoll dokumentieren: Da das Haus mit der Bauabnahme in Ihren Besitz übergeht, ist es wichtig, alle Baumängel zu fotografieren und sorgfältig mit Nachbesserungsfrist in einem Protokoll aufzuführen.
• 3. Vorbehaltsklausel nicht vergessen: Bestehen kleinere Mängel, die noch nachbessert werden müssen, kann eine Abnahme unter Vorbehalt erteilt werden. Das bedeutet, dass die Abnahme trotz Ihrer Unterschrift erst gültig ist, wenn die genannten Mängel durch den Baunternehmer besetigt wurden. Idealerweise prüft und formuliert ein Sachverständiger die entsprechenden Einträge ins Bauabnahmeprotokoll.
• 4. Auf offizielle Bauabnahme bestehen: Mitunter drängen manche Bauunternehmer auf eine formlose Bauabnahme. Darauf sollten Sie sich auf keinen Fall einlassen und auf einen offiziellen Abnahmetermin in der betreffenden Immobilie bestehen.
• 5. Kein Einzug vor Bauabnahme: Der Einzug ohne Bauabnahme ist nicht empfehlenswert. Denn wenn Sie bereits vor der Bauabnahme in Ihr Haus einziehen, erkennen Sie das Haus als weitestgehend mangelfrei an. Die Bauabnahme sollte immer vor dem Einzugstermin stattfinden.
• 6. Keine Schlusszahlung vor der Bauabnahme: Die abschließende Zahlung offener Beträge wird in der Regel als Abnahme gewertet. Daher gilt: Immer erst nach der Bauabnahme die Schlussrechnung begleichen.

Welche rechtliche Bedeutung hat die Bauabnahme?

Die Bauabnahme hat enorme rechtliche Auswirkungen. Denn mit der Bauabnahme geht das Haus offiziell in den Besitz des Bauherren über. Als Bauherr sollten Sie sich der Auswirkungen im Klaren sein, bevor Sie das Abnahmeprotokoll unterschreiben.

Wichtige Änderungen durch die Bauabnahme:

• Gefahrübergang: Alle Gefahren und Risiken, die zuvor beim Bauunternehmer lagen, gehen auf Sie als Bauherren über. Sie müssen nun für Schäden durch Witterung, Vandalismus oder Diebstahl selbst haften. Es ist deshalb wichtig, das Haus zu versichern, zum Beispiel mit einer Wohngebäudeversicherung.
• Beginn der Gewährleistungsfrist: Mit der Bauabnahme beginnt die in der Regel 5-jährige, gesetzliche Gewährleistungsfrist. Nur noch innerhalb dieses Zeitraums können Sie Nachbesserungen am Haus einfordern.
• Beweislastumkehr für Mängel: Vor der Bauabnahme muss der Bauunternehmer im Streitfall nachweisen, dass er seine Bauleistung ordnungsgemäß erbracht hat. Nach der Bauabnahme dreht sich der Spieß um: Die Beweislast liegt jetzt beim Bauherren. Nun müssen Sie beweisen, dass Mängel auf eine fehlerhafte Bauleistung zurückzuführen sind.

Mit einem Sachverständigen auf Nummer sicher gehen

Aufgrund der rechtlichen Auswirkungen sollten Bauherren die Abnahme von Bauleistungen sorgfältig vorbereiten. Dazu empfiehlt es sich, dass Sie bereits vor dem offiziellen Termin gemeinsam mit einem Sachverständigen das Haus inspizieren und alle Mängel dokumentieren. Der Grund: Nur ein Experte kann das Gebäude fachmännisch begutachten. Fehlerhafte elektrische Leitungen fallen zum Beispiel häufig nur einem geschulten Auge auf. Einen Sachverständigen zu beauftragen kostet zwar Geld – angesichts der Tragweite der Bauabnahme ist diese Investition jedoch sehr sinnvoll. Bei der offiziellen Bauabnahme sollte ebenfalls ein Bausachverständiger dabei sein. Dieser kann sicherstellen, dass das Abnahmeprotokoll rechtmäßig geführt wird. Sachverständige können beispielsweise über den privaten Bauherren-Schutzbund engagiert werden.

Bauabnahme verweigern

Ein Bausachverständiger zahlt sich auch aus, wenn Sie als Bauherr die Bauabnahme verweigern möchten. Grundsätzlich ist es möglich, die Bauabnahme zu verweigern – allerdings nur, wenn die Bauleistungen gravierende Mängel vorweisen. Fehlen beispielsweise die Außenanlagen, funktioniert die Heizung nicht oder verstößt die Bauleistung gegen den Brandschutz, müssen Sie das Haus nicht abnehmen. Kleinere Mängel reichen nicht und werden unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung im Protokoll aufgenommen. Liegen jedoch zahlreiche kleinere Mängel vor, kann ein Sachverständiger einschätzen, ob es Ihnen möglich ist, die Bauabnahme zu verweigern.

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