Notarkosten: Hauskauf genau kalkulieren

Notargebühren fallen beim Hauskauf immer an

In Deutschland werden wieder Immobilien gekauft! Aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen, liegt der Haus- beziehungsweise Immobilienkauf im Trend wie lange nicht mehr. Wer die Gunst der Stunde nutzen und ein trautes Heim käuflich erwerben möchte, der sollte sich jedoch nicht ausschließlich nach dem Kaufpreis der Immobilie richten. Zwar ist dieser für viele das wohl wichtigste Auswahlkriterium, nach dem auch die Finanzierung gerichtet wird, doch mit den Nebenkosten bleibt häufig ein wichtiger Kostenfaktor außen vor. Neben der Grunderwerbssteuer und aufkommenden Maklergebühren fallen bei jedem Immobilien-Erwerb immer zwingend auch Notargebühren an, denn: Grundstücks- und Immobilienverträge sind immer nur rechtskräftig, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt.

Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf notwendig?

Zu den Aufgaben eines Notars gehört beim Immobilienkauf selbstredend mehr als das bloße Setzen seiner Unterschrift unter ein Dokument. Als unabhängige Juristen stellen Sie sicher, dass der Kaufvertrag im Sinne beider Vertragsparteien abgewickelt wird. Notare müssen den Willen von Käufer und Verkäufer präzise formulieren und beide Seiten über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrages aufklären. Nach Vertragsabschluss verwalten und überwachen sie die Zahlungen und sind für die Eintragung ins Grundbuch sowie im Handelsregister zuständig. Darüber hinaus können sie auch mit zusätzlichen Aufgaben betreut werden, wie der Einholung behördlicher Genehmigungen bei notwendigen Sanierungen oder der Ablösung der Grundschuld. Hier wird nach Vollzugsgebühr und Betreuungsgebühr unterschieden.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Lassen sich Notargebühren reduzieren?

Nein. Die Notarkosten sind nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz in Deutschland strikt geregelt. Notaren ist weder gestattet, höhere noch niedrigere Gebühren zu verlangen als gesetzlich festgelegt. Ebenso ist festgelegt, was in den Verantwortungsbereich des Notars fällt. Die notwendigen Tätigkeiten und somit die Kosten des Notars lassen sich daher nicht reduzieren.

Grundsätzlich gilt: Die Notarkosten beim Hauskauf oder Erwerb einer sonstigen Immobilie betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie sind in Deutschland einheitlich geregelt und finden sich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Notargebühren stehen in Abhängigkeit zum Geschäftswert. Dieser wiederum entspricht dem wirtschaftlichen Wert der Beurkundung. In den Notarkosten enthalten sind das Honorar (nach der Gebührenordnung) sowie die Gerichtskosten des Grundbuchamtes für die erforderlichen Eintragungen.

Mehr Arbeit für den Notar bedeutet auch mehr Kosten

Die tatsächlichen Kosten lassen sich jedoch nur im Einzelfall beziffern, da diese nicht nur vom Kaufpreis der Immobilie, sondern auch von den notwendigen Dienstleistungsschritten abhängen. Als Faustregel gilt: Je mehr einzelne Vorgänge durch den Notar abzuwickeln sind, desto höher sind letztlich die Kosten. Fallen beispielsweise Löschungen von Belastungen oder Eintragungen von Wege- und Wohnrechten an, steigen auch die Notarkosten. Außerdem ist zu beachten, dass die Notargebühren der Mehrwertsteuer unterliegen. So können letztlich bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises als Notarkosten anfallen. Eine Hilfestellung zur Berechnung der Notarkosten beim Hauskauf, kann ein Grundbuchrechner leisten. Dieser fragt alles zur Notwendige für die Berechnung ab. Dennoch müssen Sie Spezialfälle beachten: Wenn der Notar beispielsweise von der Bank beauftragt wird, die Grundschuldurkunde im Namen des Käufers anzunehmen oder deren Herausgabe zu bestätigen, fällt dies unter Betreuungsgebühren.

Wer trägt die anfallenden Kosten?

Im Normalfall bezahlt der Käufer den Löwenanteil der Notargebühren. Der Verkäufer trägt in der Regel nur den Anteil der Kosten, der für die „Löschung der Rechte Dritter“ angefallen ist. Hierunter zählen unter anderem erloschene Wohnrechte, beispielsweise durch den Tod der begünstigten Person. Eine feste Regelung besteht für die Haftung der Begleichung von Notargebühren: Hauskauf und Hausverkauf sind – sofern vorab nichts Anderes fixiert wurde – gleich zu behandeln, vor dem Gesetz gelten die jeweiligen Parteien gleichermaßen als Kostenschuldner. Sollte ein Käufer beispielsweise zahlungsunfähig sein, muss der Verkäufer die Notarkosten begleichen.

Wichtig: In der Regel wird die Verteilung der Kosten mit dem Makler oder Verkäufer im Vorfeld vertraglich geregelt, damit nach Abschluss des Verkaufs keine unbestimmbaren Kosten verbleiben. Darauf sollten Sie unbedingt achten.

Was tun bei Differenzen?

Wenn Notarkosten falsch berechnet werden oder sich der Käufer falsch beraten fühlt, gilt: Bei versehentlichen Fehlern gibt es keinen Anspruch auf Erstattung. Aber: Es gibt klare Vorgaben, wenn Differenzen trotz eines persönlichen Gesprächs nicht oder unbefriedigend geklärt werden. Dann kann der Immobilienkäufer ein gerichtliches Verfahren zur Überprüfung beim örtlich zuständigen Landgericht anstreben. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Antrag begründet werden muss. In der Praxis führt häufig bereits die Androhung einer gerichtlichen Überprüfung zur neuerlichen Berechnung. Die Entscheidungen der Gerichte sind hierbei bindend.

Was gibt es sonst noch zu wissen?

Notarkosten beim Hauskauf lassen sich nicht umgehen. Durch das GNotKG ist es Notaren verboten, höhere als die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu verlangen. Im Umkehrschluss ist es ihnen jedoch auch nicht gestattet, gänzlich oder in Teilen auf ihr gesetzlich vorgeschriebenes Honorar zu verzichten. Achtung: Sollte sich ein Notar wider Erwarten nicht daran halten, sind erhebliche Zweifel an dessen Seriosität angebracht. Außerdem wichtig: Die Notarkosten sind überall gleich. Da sich die Gebühren strikt nach dem Gesetz bemessen, besteht kein Verhandlungsspielraum. Die Zeit, sich nach günstigeren Alternativen umzusehen, kann bei der Immobilienfinanzierung also schlichtweg gespart werden.

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