Mietkautionsbürgschaft – die Alternative zur klassischen Mietkaution

Bürgschaft: Kaution mal anders

Der Umzug in eine neue Mietwohnung bringt oft finanzielle Engpässe mit sich. Die alte Mietkaution liegt noch beim ehemaligen Vermieter, der neue Eigentümer verlangt jedoch bereits die nächste Wohnungskaution. Übersteigen die Kosten das Budget des Mieters, ist eine alternative Finanzierung nötig. Das kann z. B. eine Mietbürgschaft in Höhe der benötigten Kautionssumme sein.

Was ist eine Bürgschaft?

Bei einer Bürgschaft geht Person A eine Verpflichtung gegenüber einem Gläubiger ein, um für Verbindlichkeiten von Person B einzustehen. Der Bürge haftet also für die offenen Rechnungen bzw. Schulden der Person, für die er die Bürgschaft eingegangen ist. Im Fall einer Mietbürgschaft, auch Mietkautionsbürgschaft genannt, übernimmt beispielsweise der Bruder die Haftung für Schadensersatzansprüche bzw. Mietschulden seiner Schwester gegenüber dem Vermieter, solange das Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und seiner Schwester besteht. Gültigkeit erlangt eine Bürgschaft erst, wenn diese schriftlich festgehalten und das unterzeichnete Dokument an den Gläubiger bzw. den Vermieter übergeben wurde.

Höhe der Mietkaution: Der Maximalbetrag der Mietbürgschaft ist, genau wie bei der Mietkaution, auf eine Höhe von drei Kaltmonatsmieten beschränkt. Diese wird auch nicht durch steigende Mieten erhöht. So ist die Mietbürgschaft in der Regel nur bis zur Höhe dieser gesetzlichen Obergrenze wirksam.

Verschiedene Bürgschaftsmodelle für Privatpersonen

Grundsätzlich unterscheidet man in diesem Bereich zwischen einer Ausfallbürgschaft und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge in der Regel auf die „Einrede der Vorausklage“. Das bedeutet, dass der Vermieter sich im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden kann. Er muss zuvor nicht versuchen, die entstandenen Forderungen vom Mieter zu erhalten. Die selbstschuldnerische Bürgschaft erstreckt sich auf Schäden, die der Mieter an der Wohnung verursacht hat, zum Beispiel offene Miet- und Nebenkostenzahlungen, nicht ausgeführte, vereinbarte Schönheitsreparaturen sowie meist auch auf die Kosten einer Rechtsverfolgung, z.B. Anwalts- oder Zwangsvollstreckungskosten. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft haftet der Bürge also ebenso wie der Mieter. Wird im Bürgschaftsvertrag auch auf die Einreden der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit verzichtet und eine Zahlung auf erstes Anfordern vereinbart, handelt es sich quasi um einen Freibrief für den Vermieter.

Tipp: Arbeitslosengeld-II-Empfänger können sich für eine Kautionsübernahme an Ihr Jobcenter wenden. Dieses streckt die Kaution dann vor. Der Nachteil: Sie müssen das Kautionsdarlehen zurückzahlen. Das geht vom Regelsatz ab.

Die Ausfallbürgschaft

Bei der Ausfallbürgschaft zahlt der Bürge hingegen nur, wenn der Vermieter zuvor erfolglos versucht hat, die offenen Forderungen vom Mieter einzuholen. Dies umfasst das Einleiten rechtlicher Schritte bis hin zur erfolglosen Zwangsvollstreckung gegen den Mieter. Erst wenn dieses Vorgehen umsonst war, kann der Vermieter sich hinsichtlich der ausgebliebenen Zahlungen an den Bürgen wenden. Jedoch auch nur, wenn er sein gescheitertes Vorgehen gegen den Mieter nachweisen kann. Der Bürge kann also nur als letzte Konsequenz zur Begleichung der Schuld herangezogen werden.

Bei der Ausfallbürgschaft ist es häufig schwierig, den Moment zu ermitteln, wann der Vermieter alle Möglichkeiten gegen den Mieter ausgeschöpft hat. Weshalb zunehmend eine modifizierte Ausfallbürgschaft vereinbart wird. Diese legt vertraglich fest, zu welchem Zeitpunkt ein Ausfall seitens des Mieters als erwiesen gilt und wann der Vermieter den Bürgen zur Zahlung auffordern darf. Da jedoch auch diese Variante ziemlich restriktiv ist und sie auch nicht den Umfang einer selbstschuldnerischen Bürgschaft besitzt, wird eine Ausfallbürgschaft von Vermietern eher selten akzeptiert.

Miete durch Eltern absichern

Sucht ein Student ohne oder mit nur unregelmäßigem Einkommen am Studienort nach einer Mietwohnung, so verlangen Vermieter häufig eine Bürgschaft der Eltern. Das Ziel ist es, sich durch diese gegen einen Zahlungsausfall des Mieters abzusichern. Schließlich muss ein Vermieter in der Regel keine Mieter annehmen, von deren Zahlungsfähigkeit er nicht überzeugt ist.

Bei der Elternbürgschaft wird in der Regel auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Das bedeutet, dass der Vermieter sich bei einem Zahlungsausfall direkt an die Eltern des Mieters wenden kann, ohne einen Nachweis über die Zahlungsunfähigkeit ihres Kindes erbringen zu müssen.

Auch Versicherer und Banken können die Kaution absichern

Oft ist es Menschen unangenehm, im direkten privaten Umfeld nach einer Mietkautionsbürgschaft zu fragen. Schließlich ist Geld häufig ein sehr sensibles Thema, sogar zwischen Personen, die verwandt oder eng miteinander befreundet sind. Wer das Verhältnis zu den Verwandten oder dem Freundeskreis nicht trüben möchte, der kann auch auf anderem Wege zu einer Mietbürgschaft kommen. Und zwar durch Kreditinstitut oder andere Unternehmen.

Sinnvolle Alternative Mietkautionsversicherung

Eine Bürgschaft für die Miete kann nicht nur von einer Privatperson für eine andere übernommen werden. Kautionskassen und Versicherungen bieten ebenfalls Mietbürgschaften in Form einer Mietkautionsversicherung an. Nachdem der Mieter die Versicherung beantragt hat und diese genehmigt wurde, erfolgt der Versand der Bürgschaftsurkunde. Diese erhält anschließend der Vermieter als Sicherheit. Damit erspart sich der Mieter nicht nur die oft unangenehme Suche nach einem Bürgen, sondern er steht auch keiner Privatperson gegenüber in der Schuld.

Bankbürgschaften funktionieren gleich

Zudem gibt es die Möglichkeit, eine Bankbürgschaft, auch Bankaval genannt, als Mietsicherheit abzuschließen. In dem Fall übernimmt das Kreditinstitut die Rolle des Bürgen. Die Bank verpflichtet sich somit, für die Verbindlichkeiten des Mieters gegenüber dem Vermieter einzustehen. Auch hier benötigt der Vermieter eine Bestätigung über die Bankbürgschaft. Eine Kaution ist anschließend nicht mehr fällig.

Voraussetzung für Bankbürgschaft: Auch haben viele Kreditinstitute in der Regel entsprechende Voraussetzungen für die Vergabe einer Bankbürgschaft, z. B. die Kontoführung oder die Hinterlegung einer Sperreinlage in Höhe der Mietkaution. Welche Bankbürgschaft Kosten bzw. Gebühren anfallen und wie hoch diese sind, kann dabei von Bank zu Bank variieren.

Bürgen verlangen Kautionsleistungen zurück

Mieter sollten nicht dem Irrtum erliegen, dass die Angelegenheit erledigt ist, wenn die Bank bzw. die Versicherung die bestehenden Forderungen des Vermieters übernommen hat. Hat man sich für eine Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung entschieden, so wird sich das Kreditinstitut bzw. die Versicherung direkt an den Mieter wenden und die ausgelegte Summe von diesem zurückfordern. Der Bankaval entspricht in der Funktionsweise häufig dem Mietaval, der zur Absicherung eines Mietvertrages abgeschlossen wird. Auch hier verpflichtet sich die Bank, die Schadenskosten des Mieters zu übernehmen. Allerdings muss auch bei dieser Variante die vom Kreditinstitut ausgelegte Summe wieder zurückgezahlt werden.

Kautionsbürgschaften bergen Risiken

Zwar stellt die Mietbürgschaft eine interessante Alternative zur klassischen Mietkaution dar, gerade weil man sich als Mieter Kosten in Höhe der 3-fachen Monatskaltmiete spart, doch sollte man auch über mögliche Konsequenzen nachdenken. Idealerweise gibt es während des Mietverhältnisses keine Vorkommnisse, so dass der benannte Bürge vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden muss.

Kommt es jedoch doch einem Schadensfall oder die Miete kann nicht bezahlt werden, so hat der Vermieter durch die Bürgschaft – in der Regel eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage – das Recht, sich mit seinen Forderungen direkt an den Bürgen zu wenden. Er muss vorab keine rechtlichen Schritte gegen den Mieter einleiten. Schließlich haftet der Bürge genauso wie der Mieter. Entsprechend sollte man sich vorab gut überlegen, ob es sinnvoll ist, eine solche Bürgschaftsvereinbarung zu unterschreiben.

Mustervorlage Mietbürgschaft

Alternativ zur klassischen Mietkaution kann auch eine Mietbürgschaft vereinbart werden. Eine Muster Mietkautionsbürgschaft zwischen Privatpersonen steht an dieser Stelle zum Download bereit.

Nachdem das Mietverhältnis beendet, die Wohnungsabnahme ohne Mängel erfolgt ist und keine weiteren Forderungen seitens des Vermieters vorliegen, hat dieser die Pflicht, die Bürgschaftsurkunde wieder an den Mieter bzw. Bürgen zurück zu geben.

Vorsicht: Miete nicht doppelt absichern

Grundsätzlich darf auch die Höhe der Mietbürgschaft 3 Kaltmonatsmieten nicht überschreiten. Wurde eine höhere Bürgschaft im Mietvertrag vereinbart, so wird die Summe auf den gesetzlichen Maximalbetrag begrenzt. Wird neben einer Barkaution in Maximalhöhe zusätzlich eine Mietbürgschaft vereinbart, so spricht man von einer Übersicherung. In einem solchen Fall ist die Mietbürgschaft jedoch von Beginn an unwirksam.

Doch ist Vorsicht geboten. Denn bietet man als Mieter dem Vermieter selbst eine zusätzliche Mietbürgschaft zur bereits bezahlten Mietkaution an, bleiben beide Vereinbarungen wirksam. Die Barkaution genauso wie die Mietbürgschaft.

Vermieter muss Bürgschaft zustimmen

Bevor man sich jedoch Gedanken um die Variante der Mietkaution macht, sollte man zuerst den Mietvertrag studieren. Schließlich existiert keine gesetzliche Verpflichtung, die den Mieter dazu zwingt, eine Mietkaution zu hinterlegen. Dies ist nur dann notwendig, wenn im jeweiligen Mietvertrag eine entsprechende Kaution vorgesehen ist. Um dem Vermieter etwas Sicherheit an die Hand zu geben, kann man ihm auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. In dieser bescheinigt der vorherige Vermieter die Mietschuldenfreiheit des Interessenten.

Wird im Mietvertrag eine Mietkaution verlangt, so ist mit dem Vermieter abzusprechen, ob auch eine andere Variante der Mietsicherheit genutzt werden kann. Möchte man beispielsweise alternativ eine Mietbürgschaft vereinbaren, so muss der Vermieter vorab dieser Mietkautionsform zustimmen. Dabei bedeutet eine Mietbürgschaft Vorteile für den Vermieter und den Mieter.