Bürgschaft: Kaution mal anders

Der Umzug in eine neue Mietwohnung bringt oft finanzielle Engpässe mit sich. Denn während die alte Mietkaution noch beim ehemaligen Vermieter liegt, verlangt der neue Eigentümer bereits die nächste Wohnungskaution. Müssen zudem noch neues Mobiliar oder andere Einrichtungsgegenstände angeschafft werden, kann es finanziell schnell eng werden. Schließlich verlangt der neue Vermieter in der Regel nicht nur die erste Mietzahlung, sondern auch noch eine Mietkaution in Höhe der 3-fachen Kaltmiete. Eine Summe, die nicht jeder Mieter so einfach aufbringen kann.

Übersteigen die Kosten das Budget des Mieters, wird eine Alternative zur Überreichung der Mietkaution an den Vermieter benötigt. Eine Lösung für diesen Sachverhalt bietet der Abschluss einer Mietbürgschaft in Höhe der benötigten Kautionssumme.

Was versteht man unter einer Bürgschaft bzw. einer Mietbürgschaft?

Der Maximalbetrag der Mietbürgschaft ist, genau wie bei der Mietkaution, auf eine Höhe von drei Kaltmonatsmieten beschränkt. Diese wird auch nicht durch Mieterhöhungen erhöht. So ist die Mietbürgschaft in der Regel nur bis zur Höhe dieser gesetzlichen Obergrenze wirksam.

Mietkautionsbürgschaft zwischen Privatpersonen

Grundsätzlich unterscheidet man in diesem Bereich zwischen einer Ausfallbürgschaft und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft.

Die selbstschuldnerische Bürgschaft

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge in der Regel auf die „Einrede der Vorausklage“. Das bedeutet, dass der Vermieter sich im Schadensfall direkt an den Bürgen wenden kann. Er muss zuvor nicht erst versuchen, die entstandenen Forderungen vom Mieter zu erhalten. Die selbstschuldnerische Bürgschaft erstreckt sich auf Schäden, die vom Mieter an der Wohnung verursacht wurden, offene Miet- und Nebenkostenzahlungen, nicht ausgeführte, vereinbarte Schönheitsreparaturen sowie meist auch auf die Kosten einer Rechtsverfolgung, z.B. Anwalts- oder Zwangsvollstreckungskosten. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft haftet der Bürge also ebenso wie der Mieter. Wird im Bürgschaftsvertrag auch auf die Einreden der Anfechtbarkeit und der Aufrechenbarkeit verzichtet und eine Zahlung auf erstes Anfordern vereinbart, handelt es sich quasi um einen Freibrief für den Vermieter.

Die Ausfallbürgschaft

Bei der Ausfallbürgschaft zahlt der Bürge hingegen nur, wenn der Vermieter zuvor erfolglos versucht hat, die offenen Forderungen vom Mieter einzuholen. Dies umfasst das Einleiten rechtlicher Schritte bis hin zur erfolglosen Zwangsvollstreckung gegen den Mieter. Erst wenn dieses Vorgehen umsonst war, kann der Vermieter sich hinsichtlich der ausgebliebenen Zahlungen an den Bürgen wenden. Jedoch auch nur, wenn er seine gescheitertes Vorgehen gegen den Mieter nachweisen kann. Der Bürge kann also nur als letzte Konsequenz zur Begleichung der Schuld herangezogen werden.

Bei der Ausfallbürgschaft ist es häufig schwierig, den Moment zu ermitteln, wann der Vermieter alle Möglichkeiten gegen den Mieter ausgeschöpft hat. Weshalb zunehmend eine modifizierte Ausfallbürgschaft vereinbart wird. Diese legt vertraglich fest, zu welchen Zeitpunkt ein Ausfall seitens des Mieters als erwiesen gilt und wann der Vermieter den Bürgen zur Zahlung auffordern darf. Da jedoch auch diese Variante ziemlich restriktiv ist und sie auch nicht den Umfang einer selbstschuldnerischen Bürgschaft besitzt, wird eine Ausfallbürgschaft von Vermietern eher selten akzeptiert.

Alternative Mietbürgschaften ohne privaten Bürgen

Oft ist es Menschen unangenehm, im direkten privaten Umfeld nach einer Mietkautionsbürgschaft zu fragen. Schließlich ist Geld häufig ein sehr sensibles Thema, sogar zwischen Personen, die verwandt oder eng miteinander befreundet sind. Wer das Verhältnis zu den Verwandten oder dem Freundeskreis nicht trüben möchte, der kann auch auf anderem Wege zu einer Mietbürgschaft kommen. Und zwar durch Kreditinstitut oder andere Unternehmen, die diese Leistung in ihren Servicekatalog aufgenommen haben.

Mietkautionsversicherung als Kautionsbürgschaft

So kann eine Bürgschaft für Miete nicht nur von einer Privatperson für eine andere übernommen werden. Kautionskassen und Versicherungen bieten ebenfalls Mietbürgschaften in Form einer Mietkautionsversicherung an. Nachdem der Mieter die Versicherung beantragt hat und diese genehmigt wurde, erfolgt der Versand der Bürgschaftsurkunde. Diese erhält anschließend der Vermieter als Sicherheit. Damit erspart sich der Mieter nicht nur die oft unangenehme Suche nach einem Bürgen, sondern steht auch keiner Privatperson gegenüber in der Schuld.

Bankbürgschaft: Mietkaution einmal anders

Zudem gibt es die Möglichkeit eine Bankbürgschaft, auch Bankaval genannt, als Mietsicherheit abzuschließen. In diesem Fall übernimmt das Kreditinstitut die Rolle des Bürgen. Die Bank verpflichtet sich somit durch das Übernehmen der Bürgschaft für die Verbindlichkeiten des Mieters, der die Bankbürgschaft beantragt, gegenüber dem Vermieter einzustehen. Auch hier benötigt der Vermieter eine Bestätigung über die Bankbürgschaft. Kaution ist anschließend keine mehr fällig.

Auch haben viele Kreditinstitute in der Regel entsprechende Voraussetzungen für die Vergabe einer Bankbürgschaft, z.B. die Kontoführung oder die Hinterlegung einer Sperreinlage in Höhe der Mietkaution. Welche Bankbürgschaft Kosten bzw. Gebühren anfallen und wie hoch diese sind, kann dabei von Bank zu Bank variieren.

Doch sollte man als Mieter nicht dem Irrtum erliegen, dass die Angelegenheit erledigt ist, wenn die Bank bzw. die Versicherung die bestehenden Forderungen des Vermieters übernommen hat. Hat man sich für eine Bankbürgschaft oder Mietkautionsversicherung entschieden, so wird sich das Kreditinstitut bzw. die Versicherung nach Begleichung der ausstehenden Kosten, direkt an den Mieter wenden und diese ausgelegte Summe von diesem zurückfordern. Der Bankaval entspricht in der Funktionsweise häufig dem Mietaval, der zur Absicherung eines Mietvertrages abgeschlossen wird. Auch hier verpflichtet sich die Bank, die Schadenskosten des Mieters zu übernehmen. Allerdings muss auch bei dieser Variante die vom Kreditinstitut ausgelegte Summe wieder zurückgezahlt werden.

Elternbürgschaft: Miete durch Eltern absichern

Sucht ein Student ohne oder mit nur unregelmäßigem Einkommen am Studienort nach einer Mietwohnung, so verlangen Vermieter häufig eine Bürgschaft der Eltern. Das Ziel ist es, sich durch diese gegen einen Zahlungsausfall des Mieters abzusichern. Schließlich muss ein Vermieter in der Regel keine Mieter annehmen, von deren Zahlungsfähigkeit er nicht überzeugt ist.

Bei der Elternbürgschaft wird in der Regel auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Das bedeutet, dass der Vermieter sich bei einem Zahlungsausfall direkt an die Eltern des Mieters wenden kann, ohne einen Nachweis über die Zahlungsunfähigkeit ihres Kindes erbringen zu müssen.

Kaution: Bürgschaft nicht ohne Risiken

Zwar stellt die Mietbürgschaft eine interessante Alternative zur klassischen Mietkaution dar, gerade weil man sich als Mieter Kosten in Höhe der 3-fachen Monatskaltmiete spart, doch sollte man auch über mögliche Konsequenzen nachdenken. Idealerweise gibt es während des Mietverhältnisses kein Vorkommnisse, so dass der benannte Bürge vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden muss. Kommt es jedoch doch einem Schadensfall oder die Miete kann nicht bezahlt werden, so hat der Vermieter durch die Bürgschaft – in der Regel eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage – das Recht sich mit seinen Forderungen direkt an den Bürgen zu wenden. Er muss vorab keine rechtlichen Schritte gegen den Mieter einleiten. Schließlich haftet der Bürge genauso wie der Mieter. Entsprechend sollte man sich vorab gut überlegen, ob es sinnvoll ist, eine solche Bürgschaftsvereinbarung zu unterschreiben.

Nachdem das Mietverhältnis beendet, die Wohnungsabnahme ohne Mängel erfolgt ist und keine weiteren Forderungen seitens der Vermieters vorliegen, hat dieser die Pflicht, die Bürgschaftsurkunde wieder an den Mieter bzw. Bürgen zurück zu geben.

Bürgschaft: Miete nicht doppelt schützen

Grundsätzlich darf auch die Höhe der Mietbürgschaft 3 Kaltmonatsmieten nicht überschreiten. Wurde eine höhere Bürgschaft im Mietvertrag vereinbart, so wird die Summe auf den gesetzlichen Maximalbetrag begrenzt. Wird neben einer Barkaution in Maximalhöhe zusätzlich eine Mietbürgschaft vereinbart, so spricht man von einer Übersicherung. In einem solchen Fall ist die Mietbürgschaft jedoch von Beginn an unwirksam.

Doch ist Vorsicht geboten. Denn bietet man als Mieter dem Vermieter selbst eine zusätzliche Mietbürgschaft zur bereits bezahlten Mietkaution an, bleiben beide Vereinbarungen wirksam. Die Barkaution genauso wie die Mietbürgschaft.

Bürgschaft: Mietvertrag genau beachten

Bevor man sich jedoch Gedanken um die Variante der Mietkaution macht, sollte man zuerst den Mietvertrag studieren. Schließlich existiert keine gesetzliche Verpflichtung, die den Mieter dazu zwingt, eine Mietkaution zu hinterlegen. Dies ist nur dann notwendig, wenn im jeweiligen Mietvertrag eine entsprechende Kaution vorgesehen ist. Um dem Vermieter etwas Sicherheit an die Hand zu geben, kann man ihm auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. In dieser bescheinigt der vorherige Vermieter die Mietschuldenfreiheit des Interessenten.

Wird im Mietvertrag eine Mietkaution verlangt, so ist mit dem Vermieter abzusprechen, ob auch eine andere Variante der Mietsicherheit genutzt werden kann. Möchte man beispielsweise alternativ eine Mietbürgschaft vereinbaren, so muss der Vermieter vorab dieser Mietkautionsform zustimmen.