Mietkaution: Das sollten Mieter wissen

Finanzielle Sicherheit für den Vermieter

Sie werden die Situation schon einmal erlebt haben: Noch bevor Sie in Ihre neue Mietwohnung ziehen, ist die Mietkaution fällig. Gleichzeitig hat aber Ihr bisheriger Mieter die frühere Mietkaution noch nicht ausgezahlt. Das geht schnell an die finanziellen Reserven. Welche Möglichkeiten haben Sie also in dieser Situation, um die Kosten zu senken? Wofür fällt die Kaution eigentlich an? Und unter welchen Bedingungen bekommen Sie sie zurück? Im folgenden Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen zur Mietkaution.

Unter einer Mietkaution – genauer: der Mietsicherheit – versteht man einen Geldbetrag, der vom Mieter an seinen Vermieter gezahlt wird. Die Mietkaution dient zur Absicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem bestehenden Mietverhältnis. Eine Kaution ist also eine finanzielle Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter beispielsweise Schäden an der Wohnung verursacht hat oder in Mietrückstand gerät.

Mietkaution: Höhe ist nach oben begrenzt

Die Höhe der Mietkaution ist begrenzt auf maximal drei Monatskaltmieten. Der Vermieter muss die Kautionssumme gewinnbringend bzw. verzinslich anlegen. Dabei muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters und von den Kautionszahlungen anderer Mieter verwahrt werden. Oft dienen spezielle Mietkautionskonten oder Mietkautionssparbücher diesem Zweck.

Grundsätzlich existiert keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, eine Mietkaution zu bezahlen. Ob eine Kaution anfällt, liegt im Ermessen des Vermieters. Die Weigerung, eine Kaution zu stellen, würde also nur bedeuten, dass der Vermieter sich für einen anderen Mieter entscheidet. Im Mietvertrag ist auch die Höhe der Kaution fixiert. Diese Regelung bedeutet zwar, dass Mieten ohne Kaution grundsätzlich möglich ist, üblich ist es jedoch nicht. Steht im Mietvertrag, dass die Mietkaution im Laufe der Zeit steigt – etwa im Zuge von Mieterhöhungen – so ist das nicht zulässig. Der entsprechende Passus ist damit unwirksam. Entscheidend ist einzig die Monatskaltmiete zu Beginn des Vertrags. Sie bildet die Basis für die Berechnung der Kaution.

Verschiedene Formen der Mietkaution möglich

Lange Zeit war es üblich, die Mietkaution auf einem normalen Mietkautionskonto zu hinterlegen. Zwar wird diese Form der Mietsicherheit noch immer bei vielen Vermietungen angewendet, doch mittlerweile gibt es Alternativen. Vielleicht fällt es Ihnen momentan nicht so leicht, den Betrag für die Mietkaution aufzubringen: Immerhin sind Umzüge meist mit hohen Kosten verbunden. Für diesen Fall bieten Banken, Kautionskassen und Versicherungen lohnenswerte Alternativen zur normalen Mietkaution.

Mietkautionsformen:

• Mietkautionskonto: Oft leisten Mieter eine Barkaution an den Vermieter, die dieser anschließend auf ein Mietkautionskonto einzahlt. Dabei handelt es sich um ein sogenanntes offenes Treuhandkonto. Damit wird die Kaution getrennt von den Konten des Vermieters verwahrt.
• Mietkautionssparbuch: Das Sparbuch funktioniert genau wie das Mietkautionskonto. Es wird ebenfalls an den Vermieter verpfändet.
• Bankbürgschaft: Bei einer Bankbürgschaft handelt es sich um ein Zahlungsversprechen der Bank. Sie bürgt für den Mieter. Entsteht dem Vermieter ein Schaden an der Mietwohnung, übernimmt das Kreditinstitut die Kosten dafür. Als Bürgschaftsnehmer zahlen Sie meistens eine Provision an die bürgende Bank. Die Bankbürgschaft wird häufig als Bankaval – und genauer: als Mietaval – bezeichnet.
• Mietbürgschaft: Mit einer Mietbürgschaft werden etwaige Kosten für entstandene Schäden oder Zahlungsrückstände von einem Bürgen übernommen. Als Bürgen können auch Privatpersonen tätig werden, so z. B. nahe Verwandte.
• Mietkautionsversicherung: Eine Mietkautionsversicherung funktioniert ähnlich wie eine Bankbürgschaft. Im Falle einer finanziellen Forderung durch den Vermieter zahlt das Versicherungsunternehmen. Anschließend verlangt der Versicherer die Kosten allerdings von Ihnen als Mieter zurück. Bei einer Mietkautionsversicherung zahlen Kunden einen einmaligen Abschlussbetrag sowie einen jährlichen Versicherungsbeitrag. Die Höhe dieser Gebühr ist meist abhängig vom Mietkautionsbetrag.

Bei den vielen Möglichkeiten, eine Kaution zu stellen, sollten Sie sich aber bewusst sein, dass der Vermieter in dieser Frage das letzte Wort hat: Er darf entscheiden, in welcher Form Sie die Mietkaution leisten müssen.

Schufa-Abfrage bei Bürgschaften und Versicherungen

Streben Sie für die Mietkaution eine Bankbürgschaft oder Versicherung an, wird die entsprechende Bank bzw. das Versicherungsunternehmen eine Schufa-Abfrage stellen und eine Bonitätsprüfung durchführen. Im Falle einer positiven Bewertung (Schufa-Score) steht einer Bürgschaft nichts im Wege. Bei negativem Score kann es sein, dass Sie keine Bürgschaft erhalten. Dann müssen Sie sich einen anderen Weg suchen, um die Kaution aufzubringen. Immerhin hätte das aber den Vorteil, dass Sie die Mietkaution ohne Schufa-Eintrag leisten können. Denn sowohl die Bankbürgschaft, als auch die Mietkautionsversicherung ist mit einem Schufa-Eintrag verbunden.

Dafür darf der Vermieter die Kaution verwenden

Der Vermieter darf nur in bestimmten Fällen die Mietkaution belasten, so etwa bei Miet- oder Nebenkostenrückständen. Er darf die Kaution ebenfalls verwenden, wenn am Ende eines Mietverhältnisses Reparaturen an der Wohnung nötig sind, allerdings nur dann, wenn Sie als Mieter die entsprechenden Mängel oder Schäden verursacht haben.

Sollten zudem längere, durch Sie verursachte Reparaturarbeiten nötig sein, kann der Vermieter die Wohnung womöglich nicht gleich neu vermieten. In dem Fall darf der Vermieter die Kaution als Schadensersatz für den Mietausfall nutzen. Achten Sie deshalb darauf, dass Sie im Mietvertrag vereinbarte Schönheitsreparaturen oder zum Beispiel das Streichen der Wände fristgerecht erfüllen.

Dafür darf der Vermieter die Kaution verwenden:

• Reparaturen an der Wohnung
• Miet- oder Nebenkostenrückstände

Mahnung bei säumigen Vermietern

Sind die Ansprüche des Vermieters niedriger als die hinterlegte Mietkaution, darf er nur einen Teil der Mietkaution einbehalten und nicht die Herausgabe des vollständigen Betrags verweigern. Sind Sie sich sicher, dass das Einbehalten der Mietkaution unrechtmäßig stattfindet, bleibt Ihnen die Möglichkeit, den Vermieter abzumahnen oder rechtliche Schritte gegen ihn einzuleiten. Insbesondere wenn Ihre alte Wohnung bereits wieder neu vermietet ist, spricht nichts mehr gegen eine Verweigerung der Mietkautionsrückzahlung.

Rückzahlung der Mietkaution

Zum Ende des Mietverhältnisses zahlt der Vermieter die Kaution, inklusive Zinsen an den Mieter zurück. Oft können jedoch einige Monate verstreichen, bis das Geld der Mietkautionsrückzahlung schließlich auf Ihrem Konto ist. In der Regel steht dem Vermieter hierfür eine Rückzahlungsfrist von 3 bis 6 Monaten zur Verfügung.

Sonderfall: Gewerbliche Mietkaution

Sollten Sie sich nicht für eine Mietwohnung, sondern für eine gewerbliche Anmietung interessieren, muss auch in diesem Fall eine Mietkaution hinterlegt werden. Wichtigster Unterschied: Die gesetzliche Deckelung der Kaution von drei Monatskaltmieten gilt hier nicht. So gibt es bei der Mietkaution für Gewerbeimmobilien Sonderregelungen hinsichtlich der Höhe der Mietkaution. Denn tatsächlich besteht für die Höhe gewerblicher Mietkautionen keine Begrenzung nach oben. Der Vermieter könnte theoretisch verlangen, was er möchte. Tendenziell können also sehr hohe Kautionen anfallen. Aus diesem Grund sind alternative Formen wie die Mietkautionsversicherung insbesondere in diesem Mietbereich üblich.

Kaution in die finanzielle Planung einbeziehen

Planung ist das A und O – auch im Falle eines Umzugs. Rechnen Sie im Vorfeld zusammen, welche Kosten auf Sie zukommen. Dann können Sie entscheiden, ob Sie eine Barkaution (vielleicht auch in Form einer Ratenzahlung) leisten können, oder ob Sie eine Kautionsalternative benötigen. Neben privaten oder Bankbürgschaften kommen zunehmend auch Mietkautionsversicherungen in Frage. Sie sparen sich bei einer solchen Versicherung zwar die Kaution, jedoch sind sie natürlich nicht kostenlos. Entscheiden Sie sich für eine Mietkautionsversicherung, sollten Sie die Tarife vergleichen und auf günstige Konditionen bei Abschlussgebühr und monatlichen Prämien achten.

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